ممکن است برای اولین بار این موضوع را می شنوید، اکثر افراد هنگام اجاره کردن یک ملک فکر می کنند که تمامی نکات را باید در اجاره نامه قید کنند. اما باید گفت نیاز به قید کردن تمامی موارد نیست چون روابط بین مالک و مستاجر دارای قوانین بسیار جامع و گسترده ای است که تعداد این قوانین به صورت کامل در یک کتابچه است و کلیه قوانین برای طرفین لازم الاجراست و باید توسط آن ها انجام شود.
قرارداد اجاره
قراردادی است که بین دو نفر منعقد می شود و طرفین قرارداد، مستأجر(خواهان خانه) و مؤجر(صاحب ملک) می باشند. قرارداد اجاره در واقع، عقدی است که مؤجر، خانه یا آپارتمان خود را به مستأجر، برای مدت معینی، در مقابل پرداخت اجاره بها واگذار می کند.
قوانین مالک و مستأجر
در حال حاضر، مستأجران برای یافتن خانه جدید برای اجاره نشینی فقط به دنبال خانه ای هستند که اجاره آن با توان مالی شان سازگاری داشته باشد. این روند، کاملاً اشتباه و به ضرر خود مستأجر است. راه حل درست برای یافتن خانه اجاره ای مناسب است که شما هم دنبال خانه خوب و هم مالک خوب باشید.
قبل از آنکه ملکی را اجاره کنید، حسابی در مورد شخصیت درونی مالک جستجو کنید. بهترین منبع تحقیقاتی، مستأجر قبلی است. شما می توانید در مورد طرز صحبت کردن، ویژگی های مالک و اخلاق از مستأجر قبلی سوال بپرسید، حتی می توانید دلیل نقل و انتقال مستأجر قبلی را سوال کنید تا با آگاهی کامل وارد خانه جدید برای اجاره نشینی شوید.
در اجاره مسکن، باید مدت اجاره معین باشد که معمولا به مدت یک سال تعیین می شود. مدت اجاره از زمانی شروع می شود که بین مؤجر و مستأجر، توافق شود و اگر در زمان عقد قرارداد اجاره، ابتدای مدت ذکر نشود از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.
تعمیرات و کلیه مخارج که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است، بر عهده مالک است. مگر آنکه در قرارداد بر خلاف آن قید شود. همچنین؛ پرداخت هزینه‌های مربوطه اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره همچون، نصب آبگرمکن، شوفاژ و … ضروری است، بر عهده مالک می باشد. مسئله مهمی که معمولاً باعث ایجاد اختلاف بین مالک و مستاجر می شود، بحث پرداخت اجاره بها است.
به گفته قانون، مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند. در مقابل، از مؤجر رسید دریافت کند.
برخی از مستأجران، استفاده های سوء، از ملک اجاره می کنند، مثلاً با آنکه ملک اجاره ای، کاربری اداری دارد، اما مستأجر استفاده مسکونی یا تجاری از آن میکند. قانون در چنین مواردی حق فسخ اجاره را به مالک داده است.
مستأجر به محض پایان زمان قرارداد، باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره، مستأجر، آن را در تصرف خود نگه دارد، باید به مؤجر، اجاره بهایی که معادل اجاره بهای مکان شبیه به آن است بپردازد .
البته، اگر مستأجر، مبلغی را به عنوان رهن مالک داشته باشد، مطابق تخلیه و تحویل مورد اجاره مربوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.
خسارت و ودیعه ای است که مالک در هنگام تخلیه از مستأجر در خواست می کند، اولا، این مبلغ باید مقدار آن بر اساس، فیش های قبلی هزینه آب، برق، گاز و تلفن محاسبه شود و مبلغ ودیعه باید در حضور بنگاه معاملات آژانس املاک معتبر و توسط مشاور املاک گرفته شود.
10 قانون حقوقی که لازم است مستأجرین بدانند
دانستن نکات حقوقی در زمینه قرارداد اجاره، برای مستأجرین و مؤجرین، اهمیت دارد تا بعدها دچار مشکلات حقوقی نشوند.
1. پرداخت هزینه های خانه اجاره ای
ماده 486 قانون مدنی مقرر کرده است که، تعمیرات و مخارجی که در عین مستأجره،(مورد اجاره) برای استفاده ار آن لازم باشد، بر عهده مالک یا مؤجر است.
2. ذکر مدت در قرارداد اجاره
در قرارداد اجاره، باید حتما مدت آن ذکر شود، ذکر مدت قرارداد، نشان از صحیح بودن عقد قرارداد است. اگر مدت، ذکر نشود، اجاره، باطل می شود، و باطل بودن، متوجه مستأجر خواهد بود که ممکن است باعث شود، به ناحق خساراتی را پرداخت نماید.
3. انجام کارهای غیر ضروری و اضافی در واحد اجاره ای
مستأجر مکلف است، قبل از هر تغییر در خانه، که جنبه ی تزئین و زیبایی داشته باشد را به مؤجر اطلاع دهد و در صورت گرفتن اجازه از مؤجر، آن تغییرات را انجام دهد، اما اگر بدون اذن مؤجر تغییرات را انجام دهد، نمی تواند هزینه آن را از مؤجر مطالبه نماید. مگر در مواردی که سقف یا دیوار خانه مشکل جدی پیدا کند، و شرایط زندگی را سخت نماید و اجازه و دسترسی به مؤجر هم امکان پذیر نباشد، در اینصورت؛ مستأجر می تواند تعمیرات لازم را انجام دهد و هزینه های آن را از مؤجر دریافت نماید. بنابراین؛ مستأجر بابت تغییراتی که در ملک ایجاد می کند، حق مطالبه هزینه از مؤجر را ندارد، مگر آنکه از قبل اجازه گرفته باشد. توجه داشته باشید که این تغییرات در ملک، ممکن است برای مؤجر حق فسخ ایجاد نماید.
4. اجاره مال مشاع
در زمان اجاره ملک، بهتر است بدانید که یک مالک دارد یا مالک مشترک دارد؟ دانستن این نکته اهمیت دارد، زیرا؛ اگر چند مالک داشته باشد و یکی از مالکین بدون اجازه مالکان دیگر، ملک را اجاره داده باشد، شریک دیگر می تواند خلع ید شما را از دادگاه تقاضا نماید و متحمل خسارت شوید.
خلع ید:یعنی شما به عنوان متصرف شناخته می شوید.
