فسخ اجاره توسط مؤجر و مستأجر یکی از الزاماتی است که همه افراد باید از آن آگاهی داشته باشند. بنابراین؛ مطالعه این مقاله تا انتها ضروری است.
برای هرگونه معامله ای لازم است در چارچوب و قوانین مربوط به آن انجام شود. یکی از این قراردادها، قرارداد اجاره است که در دفاتر املاک منعقد می شود که ممکن است بعد از مدتی هر یک از طرفین، به هر دلیلی قصد برهم زدن یا فسخ معامله را داشته باشند.
در قرارداد اجاره مؤجر یا مستأجر، می توانند قرارداد را فسخ نمایند، اما برای فسخ قرارداد اجاره، شرایط و قوانینی وجود دارد که دانستن آن ها لازم است.
همچنین؛ سوالاتی از قبیل: مبلغ خسارت فسخ قرارداد، شرایط فسخ قرارداد و اینکه آیا مؤجر و مستأجر در هر شرایطی و هرگاه که بخواهند می توانند اجاره را فسخ نمایند، پیش می آید؛ که به همه این سؤال ها پاسخ داده ایم.
فسخ قرارداد رهن و اجاره چه شرایطی دارد؟
فسخ قرارداد اجاره به این معنا است که هر یک از طرفین، مؤجر و مستأجر قبل از موعد قرارداد تصمیم بر فسخ می گیرند.
بنابراین؛ برای آنکه هرج و مرج و مشکلاتی به وجود نیاید، قانون شرایطی را برای فسخ هر کدام از طرفین قرارداد تصویب کرده است. و قوانین فسخ مزبور به مؤجر و مستأجر متفاوت است که در ادامه توضیح خواهیم داد.
هنگام نگارش قرارداد اجاره، اگر مؤجر و مستأجر شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و در اجاره نامه قید کنند و هر دو طرف آن را پذیرفته و امضاء نمایند، با رجوع به قرارداد می توانند اقدام به فسخ نمایند.
قوانین فسخ قرارداد اجاره
قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است. یعنی جزء در موارد خاصی که قانون تعیین کرده است، حق فسخ وجود ندارد. ماده 369 قانون مدنی، فسخ قرارداد را با خیارات امکانپذیر کرده است.
فسخ معامله ملک و انواع خیارات را در این مقاله به طور کامل توضیح داده ایم.
(خیار، به معنای اختیار در انجام کاری است)
خیار شرط: شرطی است که به هریک از طرفین یا شخص ثالث، حق فسخ در مدت معینی داده می شود.
خیار تخلف شرط: زمانی است که طرفین در قرارداد شرطی را قید کرده اند حال اگر، یکی از طرفین به آن شرط عمل نکند یا خلاف آن عمل نماید، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد.
خیار عیب: برای معامله کردن ملک یا مالی، اصل بر سالم بودن آن است و زمانی که در قرارداد، سالم بودن آن ذکر می شود و بعد از معامله مشخص می شود که مال معیوب بوده است و در قرارداد هم ذکر نشده است، حق فسخ وجود دارد.
خیار تخلف از وصف: بعد از آنکه قرارداد با توصف مشخص انجام شد و بعد از معامله متوجه شوند که ملک با توصیف بیان شده متفاوت است، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.
خیار تعذر تسلیم: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را دارد.
شرایط فسخ قرارداد مؤجر و مستأجر در ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر در سال 1356 بیان شده است.
فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر: مؤجر یا صاحب ملک جزء در موارد خاص، می تواند قرارداد را فسخ نماید.
برای مثال: اگر مؤجر قصد فروش خانه را داشته باشد و در قرارداد هم راجع به آن، توافقی صورت نگرفته باشد، مؤجر می بایست رضایت مشتری را برای تخلیه جلب نماید. و برای رضایت می توانند بین خود، توافقاتی داشته باشند از جمله: پرداخت خسارت یا هر توافق دیگری…
یا اگر مستأجر، طبق توافقی که در قرارداد ذکر شد که باید مبلغ ماهیانه ای را به مؤجر بپردازد ولی در پرداخت آن کوتاهی نماید، در صورتیکه در قرارداد حق فسخ ذکر شده باشد، مؤجر حق فسخ قرارداد را دارد.
فسخ قرارداد توسط مؤجر، قبل از موعد چه شرایطی دارد؟
مستأجر، خانه را برای کارهای غیر مرتبط دیگری، غیر از عمل توافق شده در قرارداد انجام دهد.
مستأجر بیشتر از یک هفته اجاره بها را پرداخت نکند.
مؤجر حق دارد برای تعمیرات اساسی خانه، وارد منزل مستأجر شود. اگر مستأجر، مانع شود یا توافقات و وظایفی که در قرارداد ذکر شده سهل انگاری نماید، مؤجر حق فسخ قرارداد را دارد.
مستأجر، بدون اجازه مالک، ملک را به شخص یا اشخاص دیگری اجاره دهد.