فسخ اجاره توسط مؤجر و مستأجر

فسخ اجاره توسط مؤجر و مستأجر

فسخ اجاره توسط مؤجر و مستأجر یکی از الزاماتی است که همه افراد باید از آن آگاهی داشته باشند. بنابراین؛ مطالعه این مقاله تا انتها ضروری است.

برای هرگونه معامله ای لازم است در چارچوب و قوانین مربوط به آن انجام شود. یکی از این قراردادها، قرارداد اجاره است که در دفاتر املاک منعقد می شود که ممکن است بعد از مدتی هر یک از طرفین، به هر دلیلی قصد برهم زدن یا فسخ معامله را داشته باشند.

در قرارداد اجاره مؤجر یا مستأجر، می توانند قرارداد را فسخ نمایند، اما برای فسخ قرارداد اجاره، شرایط و قوانینی وجود دارد که دانستن آن ها لازم است.

همچنین؛ سوالاتی از قبیل: مبلغ خسارت فسخ قرارداد، شرایط فسخ قرارداد و اینکه آیا مؤجر و مستأجر در هر شرایطی و هرگاه که بخواهند می توانند اجاره را فسخ نمایند، پیش می آید؛ که به همه این سؤال ها پاسخ داده ایم.

فسخ قرارداد رهن و اجاره چه شرایطی دارد؟

فسخ قرارداد اجاره به این معنا است که هر یک از طرفین، مؤجر و مستأجر قبل از موعد قرارداد تصمیم بر فسخ می گیرند.

بنابراین؛ برای آنکه هرج و مرج و مشکلاتی به وجود نیاید، قانون شرایطی را برای فسخ هر کدام از طرفین قرارداد تصویب کرده است. و قوانین فسخ مزبور به مؤجر و مستأجر متفاوت است که در ادامه توضیح خواهیم داد.

هنگام نگارش قرارداد اجاره، اگر مؤجر و مستأجر شرایطی را برای فسخ قرارداد در نظر گرفته باشند و در اجاره نامه قید کنند و هر دو طرف آن را پذیرفته و امضاء نمایند، با رجوع به قرارداد می توانند اقدام به فسخ نمایند.

فسخ قرارداد موجر و مستاجر

قوانین فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره یک قرارداد لازم است. یعنی جزء در موارد خاصی که قانون تعیین کرده است، حق فسخ وجود ندارد. ماده 369 قانون مدنی، فسخ قرارداد را با خیارات امکانپذیر کرده است.

فسخ معامله ملک و انواع خیارات را در این مقاله به طور کامل توضیح داده ایم.

(خیار، به معنای اختیار در انجام کاری است)

انواع خیارات در قانون مدنی
baakhe.com

خیار شرط: شرطی است که به هریک از طرفین یا شخص ثالث، حق فسخ در مدت معینی داده می شود.

خیار تخلف شرط: زمانی است که طرفین در قرارداد شرطی را قید کرده اند حال اگر، یکی از طرفین به آن شرط عمل نکند یا خلاف آن عمل نماید، طرف مقابل حق فسخ قرارداد را دارد.

خیار عیب: برای معامله کردن ملک یا مالی، اصل بر سالم بودن آن است و زمانی که در قرارداد، سالم بودن آن ذکر می شود و بعد از معامله مشخص می شود که مال معیوب بوده است و در قرارداد هم ذکر نشده است، حق فسخ وجود دارد.

خیار تخلف از وصف: بعد از آنکه قرارداد با توصف مشخص انجام شد و بعد از معامله متوجه شوند که ملک با توصیف بیان شده متفاوت است، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

انواع خیارات
sadaf22.com

خیار تعذر تسلیم: اگر یکی از طرفین به تعهدات خود در قرارداد عمل نکند، طرف دیگر حق فسخ قرارداد را دارد.

شرایط فسخ قرارداد مؤجر و مستأجر در ماده 14 قانون روابط مؤجر و مستأجر در سال 1356 بیان شده است.

فسخ قرارداد اجاره توسط مؤجر: مؤجر یا صاحب ملک جزء در موارد خاص، می تواند قرارداد را فسخ نماید.

برای مثال: اگر مؤجر قصد فروش خانه را داشته باشد و در قرارداد هم راجع به آن، توافقی صورت نگرفته باشد، مؤجر می بایست رضایت مشتری را برای تخلیه جلب نماید. و برای رضایت می توانند بین خود، توافقاتی داشته باشند از جمله: پرداخت خسارت یا هر توافق دیگری…

یا اگر مستأجر، طبق توافقی که در قرارداد ذکر شد که باید مبلغ ماهیانه ای را به مؤجر بپردازد ولی در پرداخت آن کوتاهی نماید، در صورتیکه در قرارداد حق فسخ ذکر شده باشد، مؤجر حق فسخ قرارداد را دارد.

فسخ قرارداد توسط مؤجر، قبل از موعد چه شرایطی دارد؟

  • مستأجر، خانه را برای کارهای غیر مرتبط دیگری، غیر از عمل توافق شده در قرارداد انجام دهد.

  • مستأجر بیشتر از یک هفته اجاره بها را پرداخت نکند.

  • مؤجر حق دارد برای تعمیرات اساسی خانه، وارد منزل مستأجر شود. اگر مستأجر، مانع شود یا توافقات و وظایفی که در قرارداد ذکر شده سهل انگاری نماید، مؤجر حق فسخ قرارداد را دارد.

  • مستأجر، بدون اجازه مالک، ملک را به شخص یا اشخاص دیگری اجاره دهد.

فسخ قرارداد موجر و مستاجر
jamaran.news

فسخ قراداد اجاره توسط مستأجر

در مورد فسخ اجاره توسط مستأجر این ذهنیت وجود دارد که فسخ برای مؤجر است نه مستأجر. اما باید گفت که مستأجر هم تحت شرایطی می تواند قرارداد را فسخ نماید.

فسخ قرارداد توسط مستأجر چه شرایطی دارد؟

در صورتیکه ملک اجاره داده شده به مستأجر با شرایط ذکر شده در قرارداد متفاوت باشد، با توجه به خیار رؤیت و تخلف از وصف، حق فسخ برای مستأجر وجود دارد.

در برخی از قراردادها، اجازه فسخ قرارداد از طرف مستأجر وجود دارد. بهتر است دلایل فسخ قرارداد با توافق طرفین در قرارداد ذکر شود.

برای مثال: اگر قسمتی یا کل ملک، خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار گرفته باشد به طوریکه زندگی مستأجر را مختل کند یا نتواند از آن استفاده کند، قابل فسخ از طرف مستأجر می باشد.

قوانین رابطه بین مالک و مستأجر را مطالعه کنید.

قوانین فسخ اجاره توسط موجر و مستاجر
yasa.co

فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک توسط مؤجر

در بعضی مواقع هم پیش می آید که با وجود قرارداد، مستأجر قبل از مستقر شدن در خانه تمایل به فسخ اجاره را دارد.

گاهی وقت ها، عدم صداقت مستأجر باعث فسخ قرارداد توسط مالک می شود. بعضی از مؤجران، تنها به افراد متأهل اجاره می دهند و مستأجر شرایط و وضعیت خود را متفاوت اعلام می کند؛ یعنی در صورت مجرد بودن خود را متاهل معرفی می کند.

در این صورت مؤجر می تواند قرارداد را فسخ نماید. یا مؤجر، به کسانی که تعداد فرزند کمتری داشته باشند اجاره می دهد، ولی مستأجر با تعداد نفرات بیشتری وارد شود، مالک حق فسخ قرارداد را دارد.

فسخ قرارداد قبل از تحویل توسط مستأجر

عدم تحویل به موقع خانه: مالک موظف است در زمان تعیین شده در قرارداد، خانه را تحویل مستأجر دهد. اما اگر مؤجر به این تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

البته بهتر است مستأجر از طریق قانون، مؤجر را تحت فشار بگذارد که اگر در این شرایط، مؤجر خانه را تحویل داد، فسخ قرارداد هم  منتفی می شود. در غیر اینصورت؛ حق فسخ قرارداد برای مستأجر باقی می ماند.

برای فسخ قرارداد اجاره به کجا باید مراجعه کرد؟

در بیشتر مواقع، با مراجعه به مشاور املاک می توان، اختلاف را حل و فصل کرد. اما اگر باز هم اختلاف حل نشد، به عنوان مثال: اگر مستأجر اجاره چند ماه را پرداخت نکرد، مؤجر می تواند به قانون و دادگاه مراجعه نماید و مستأجر را الزام به پرداخت اجاره نماید.

بنابراین؛ شما می توانید به دادگاه مراجعه و اجاره های معوقه و ضررو زیان خود را مطالبه نمایید، بعد از آن، ضرر و زیان خود را دریافت و سپس حکم تخلیه را می گیرید.

برای فسخ قرارداد اجاره باید به کجا مراجعه کنیم؟
jamaran.news

فسخ قرارداد اجاره مغازه چه شرایطی دارد؟

حال به توضیح قرارداد اجاره مغازه و موضوع سرقفلی می پردازیم.

در سال 56 از روابط مؤجر و مستأجر در مورد حق کسب و پیشه صحبت شده است و در سال 76 از روابط بین مؤجر و مستأجر از حق سرقفلی.

بنابراین؛ اگر قرارداد مغازه مربوط به قبل از سال 76 باشد باید به قانون روابط بین مالک و مستأجر رجوع شود. (درباره حق سرقفلی به طور کامل در این مقاله صحبت شده است)

طبق قانون سال 76 باید در قرارداد اجاره، عنوان سرقفلی ذکر شود و مستأجر هم باید مبلغی را به مالک برای حق سرقفلی بپردازد، و توافق نمایند که هر ساله مبلغ اجاره به قیمت روز یا به همان قیمت قبلی پرداخت شود. همچنین؛ باید توافق شود که اگر قرارداد اجاره تمدید نشود، مبلغ سرقفلی به قیمت روز به مستأجر پرداخت شود.

پرداخت عوارض، مالیات، تعمیرات اساسی بر عهده مؤجر و پرداخت عوارض پسماند سالیانه، عوارض کسب و پیشه و مالیات بر درآمد و بدهی هایی که حین اجاره پیش می آید به عهده مستأجر است.

فسخ اجاره نامه، مانند اجاره مسکونی می باشد که موضوع آن حق کسب و پیشه است که قانون بین مؤجر و مستأجر بر آن حاکم است. بنابراین؛ بهتر است تمامی شرایط در قرارداد اجاره مغازه ذکر شود.

با ذکر این مثال، مؤجر می تواند قرارداد را فسخ نماید: اگر مستأجر، مغازه را برای فروش لوازم خانگی اجاره کرده باشد ولی از آن به عنوان میوه فروشی استفاده کند، مؤجر، حق فسخ قرارداد را دارد. و همچنین؛ هر عمل غیراخلاقی و غیرقانونی، حق فسخ برای مؤجر به وجود می آورد.

فسخ قرارداد اجاره مغازه توسط مستأجر

اگر فسخ اجاره قبل از تحویل باشد، ضرر و زیان آن هم کمتر است. زمانیکه در مشاور املاک قرارداد تنظیم می شود، زمانی برای فسخ قرارداد برای طرفین هم در نظر گرفته می شود که مبلغ خسارت هم ناچیز است که در زمان فسخ باید پرداخت شود.

مدت زمات فسخ اجاره یک هفته است. اما زمانی است که بعد از تنظیم قرارداد مستأجر، عیب و نقصی را در ملک متوجه می شود که تا قبل از آن، از آن بی اطلاع بوده که در اینصورت می تواند قرارداد را فسخ نماید.

کمیسیون فسخ قرارداد اجاره

برای تنظیم قرارداد اجاره در مشاور املاک، مبلغی به عنوان کمیسیون دریافت می کنند که این مبلغ طبق عرف و قانون است. اگر قبل از تحویل ملک، مالک و مستأجر اقدام به فسخ اجاره نمایند، مبلغ کمیسیون برگردانده نمی شود. و اگر یکی از طرفین قرارداد را فسخ نمایند باید حق کمیسیون طرف دیگر را پرداخت نماید.

کمیسیون املاک برای فسخ اجاره
kelideamlak.com

کلام آخر

از جمله اختیارات (خیارات) برای فسخ اجاره؛ خیار تخلف شرط، خیار شرط، خیار عیب، خیار تعذر تسلیم، خیار تخلف از وصف می باشد. البته به جزء این خیارات، پنج نوع دیگر خیار وجود دارد که از بحث ما خارج است.

برای حل و فصل اختلافات بین مؤجر و مستأجر به شورای حل اختلاف مراجعه نمایید. اما اگر مشکل حل نشد می توانید به دادگاه مراجعه و ضرر و زیان و حکم تخلیه را دریافت نمایید.

اشتراک گذاری

Telegram
WhatsApp

مارا در شبکه های اجتماعی دنبال کنید

مشاور املاک خوب

پیام بگذارید

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.

مقایسه املاک

مقایسه کنید (0)