پیش خرید آپارتمان و توجه به نکات مهم آن در هنگام قرارداد را در این مقاله با هم بررسی می کنیم.
امروزه به دلیل وضعیت اقتصادی نامطلوب ایران، خرید خانه، یک چالش بزرگ برای اکثر افراد شده است. اما چگونه در ایران امروز خانه دار شویم؟ راه های خانه دار شدن چیست؟ بهترین روش خرید خانه چیست؟
پیش فروش یا پیش خرید
پیش فروش یا پیش خرید یکی از رایج ترین روش های خرید آپارتمان است. املاکی که قبل از تکمیل شدن به فروش می رسند، پیش فروش و همچنین املاکی که قبل از تکمیل شدن خریداری شوند، پیش خرید می گویند. در نتیجه پیش فروش و پیش خرید در یک راستا می باشند و تمامی قوانین برای دو طرف صدق می کند.
اما به دلیل تکمیل نبودن ملک مورد معامله و قابل رویت نبودن آن، دعاوی حقوقی و همچنین کلاهبرداری پیش می آید. بنابراین می توان با رعایت نکات حقوقی و تنظیم قرارداد اصولی و دقیق، احتمال اینگونه مشکلات و ضرر را کاهش داد.
مزیت پیش خرید
این آپارتمان ها به دلیل عدم تکمیل ساختمان، از نظر قیمت پایین تر از ساختمان هایی هستند که تکمیل شده هستند، و بعد از آنکه ملک تکمیل شد و شرایط بازار هم یکسان باشد، خریدار با فروش آپارتمان، می تواند به سود دست یابد.
خریدار می تواند هزینه خرید خانه را به صورت چند قسط و به مرور زمان پرداخت کند.
به دلیل تکمیل نبودن ملک مورد نظر، قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت نهایی تکمیل شده همان آپارتمان کمتر است، پس پیش خریدار می تواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد و سود ببرد.
خریدار می تواند در مصالح استفاده شده در خانه، اعمال نظر کند و مطابق میل و سلیقه خودش پیش رود و این اعمال نظر باید در قرارداد ثبت شود.
در ساختمان آماده، تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است ولی در ساختمان های پیش ساخته تمامی مراحل ساخت و نوع و کفیت مصالح به کار رفته قابل رویت می باشد.
معایب پیش خرید
به دلیل تکمیل نبودن بنا ممکن است نهایت امر از نتیجه کار راضی نباشید.
امکان فروش ملک به چندین نفر
امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نامعتبر
در شرایط رکود بازار، سازنده از ادامه کار دست می کشد.
امکان عدم تحویل ملک در زمان مشخص
اخذ وام بر روی سند مادر و عدم تسویه
امکان عدم دریافت پایانکار
نکات مهم در پیش خرید آپارتمان
سابقه کاری سازنده را بررسی کرده و از افراد معتبر و به نام، خانه را پیش خرید کنید.
مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده، مانند موقعیت، کاربری، مساحت کل عرصه و زیر بنا یا تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک را بررسی کنید.
چگونگی تسویه حساب، تعداد اقساط، نحوه پرداخت اقساط به صورت نقد و یا واگذاری چک، زمان پرداخت و موعد دقیق تحویل ملک، ذکر شود.
از پیش خرید ساختمان قبل از اجرای اسکلت خودداری کنید؛ زیرا این احتمال وجود دارد که آن ساختمان، هرگز اجرا نشود.
تعیین تکلیف راجع به، قراردادهای بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
از دیگر موارد مهم در قرارداد پیش خرید، بحث حل و فصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور پیش فروش، داور پیش خرید و یک داور که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر توافق صورت نگیرد، داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می شود.
تعهدات سازنده نسبت به مراجع قانونی مانند مرجع صادر کننده پروانه
ثبت قرارداد پیش خرید ملک در دفتر خانه های رسمی
سعی کنید واحد هایی را پیش خرید کنید که طرف قراردادتان مالک زمین باشد.(در غیر این صورت قرارداد ساخت یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را بررسی کنید.
اگر فروشنده وکیل دارد و شما برای فروش ملک با وکیل روبه رو شدید، حتما از اصالت وکالت او مطمئن شوید.
اطلاعات واحد پیش خرید شده را بررسی کنید تا مطمئن شوید همان واحدی است که در قرارداد درج شده است.
فروشنده وظیفه دارد که نسبت به بیمه تجهیزات اقدام نماید و در قبال خسارت وارد شده و همچنین عدم رعایت موازین قانونی مسئول باشد و اگر خسارات بیشتر از مبلغ بیمه باشد، پیش فروشنده باید خسارت را پرداخت کند.
اگر مساحت ملک مورد معامله بیشتر یا کمتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن تغییر خواهد کرد و بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می شود. در صورتی که واحد تا 5 درصد بیشتر باشد، هیچکدام از طرفین نمی توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از 5 درصد بیشتر باشد، خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافی را دریافت نماید. همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روز بنا و نظر کارشناس کسر کند.
مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که فرد متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالت نامه رسمی از صاحب سند برای این امر در اختیار دارند یا خیر؟ اگر وکالت یا اختیاری ندارد، تعهدات او هیچ الزام یا اجباری برای صاحب سند به وجود نخواهد آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد بین طرفین می‌شود.
بعد از اینکه فعالیت های ساخت و ساز در مدت زمان پیش بینی شده به پایان رسید و مورد تأیید مهندسین ناظر قرار گرفت و تمامی مطالبات دریافت شد، پیش‌خریدار با ارائه مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه‌ی اسناد رسمی، می‌تواند درخواست انتقال سند رسمی به نام خود را داشته باشد. چنان‌چه پیش‌فروشنده به رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در دفترخانه حاضر نشود، دفترخانه سریعا به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام می‌کند و اداره‌ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش‌فروش شده بنا به درخواست ذی‌نفع، اقدام کند.
ساختمانی را پیش خرید کنید که اسکلتش اجرا شده و دیوار کشی شده باشد. چون معمولا در این مرحله سازنده با کمبود نقدینگی مواجه می شود و پیش فروش واحد ها برایش منطقی است.
قوانین مربوط به پیش فروش آپارتمان
طبق قوانین، مراحل پیش فروش آپارتمان اینگونه است که، جواز ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد ساختمانی، (که مشخصات کامل در آن قید شده است) و جواز انتشار آگهی، فروشنده جواز تبلیغات در رسانه ها را کسب می نماید.
قراردادهای پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. مشاوران املاک موظفند، مشاوره های ابتدایی را ارائه دهند و طرفین، برای تنظیم قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.
اگر فروشنده بدون تنظیم سند رسمی یا بدون مجوزهای لازم برای انتشار آگهی، ساختمان را پیش فروش نماید به حبس و جریمه نقدی محکوم می شود.
توصیه ما به شما برای پیش خرید آپارتمان
با تبلیغات بعضی از افراد سودجو که به ظاهر با یک حساب سرانگشتی شما را به سود می رسانند، وارد معامله پیش خرید نشوید.
با یک مشاور املاک معتبر و متخصص در مورد پیش خرید مشورت کنید.
اگر می خواهید از بدقولی فروشنده جلوگیری کنید، می توانید یک ضمانت اجرا در قرارداد قید کنید، به این صورت که خسارت تأخیر روزانه، مثلا 300 هزار تومان تعیین کنید تا خسارتتان جبران شود. اگر فروشنده از پرداخت خسارت، امتناع کرد، می توانید یک دادخواست مبنی بر تأخیر در اجرای تعهد بر اساس وجه التزام قراردادی و مطالبه اجرت المثل از پیش فروشنده طرح نمایید.
دقت داشته باشید که قراردادهای پیش خرید در دفتر اسناد رسمی به ثبت برسند، در غیر این صورت وجهه قانونی ندارد. آژانس املاک تاوا آماده خدمت رسانی و مشاوره ملکی در هر ساعت از روز می باشد.
