مالیات بر ساخت و ساز، مالیاتی است که سازندگان چه خرده سازان و چه انبوه سازان باید 15 تا 25 درصد از سود اولین فروش واحد مسکونی را بپردازند.
ما در این مقاله به نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز، نرخ مالیات فروش ملک و ساخت و ساز، مالیات 10% و 20% ساخت و ساز، معافیت مالیاتی بساز بفروش ها در شهر های کوچک، معافیت مالیاتی اولین سال خالی بودن خانه، معافیت مالیاتی صندوق های زمین و ساختمان، مبنای تعیین قیمت خرید زمین در ساخت و ساز و محاسبه ی بهای تمام شده ساخت و ساز می پردازیم.
نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و ساز
مالیات بر املاک و مستغلات به چهار دسته مالیات بر درآمد اجاره ملک، مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر ساخت و ساز و مالیات بر خانه های خالی از سکنه تقسیم می شود. مالیات بر ساخت و ساز و نحوه محاسبه مالیات بساز بفروشی از جمله مباحثی است که بساز بفروش ها با آن سرو کار دارند.
طبق قانون مالیات های مستقیم دولت، همه ساخت و ساز‌ها مشمول ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات هستند. مالیات بساز بفروش اینگونه است که هزینه زمین و ساخت و ساز از قیمت فروش واحد ها کم می شود و سود به دست آمده، شامل مالیات بر ساخت و ساز می شود. در این فرمول هدف دولت، کمک به سازندگان است، به این صورت که ارزش زمین پروژه های ساختمانی در زمان فروش به قیمت روز زمان فروش ساختمان، محاسبه می شود و از درآمد حاصل از فروش کسر می شود.
این مصوبه مالیاتی فقط ساختمان هایی که از سال 1395 به بعد ساخته شده اند را شامل می شود. در نتیجه همه ی مالکین این پروانه های ساخت، باید مالیات را پرداخت نمایند. افرادی که قبل از سال 1395 پروانه ساخت دریافت کرده اند، شامل این قانون نشده و از معافیت مالیاتی برخوردار خواهند شد.
سازنده‌ها به سه گروه سازنده حقیقی (بساز و بفروش‌ها و افراد عادی)، سازنده حقوقی (شرکت‌های ساختمانی) و تعاونی‌های مسکن تقسیم می‌شوند.
سازندگان حقیقی باید 15 تا 25 درصد از سود حاصله از ساخت و ساز را مالیات بپردازند. اشخاص حقوقی و شرکت های ساختمانی 25 درصد و تعاونی های مسکن نیز 75/18 درصد از سود حاصله را باید مالیات پرداخت کنند.
نرخ مالیات فروش ملک و ساخت و ساز
بعد از فروش ملک، مالیات بنا به میزان درآمد حاصل از فروش ملک، محاسبه می شود.
50 میلیون در آمد حاصل از فروش ملک: 15 درصد مالیات
50 تا 100 میلیون در آمد حاصل از فروش ملک: 50 میلیون اول 15 درصد مالیات، 50 میلیون دوم 20 درصد مالیات
بیشتر از 100 میلیون درآمد حاصل از فروش ملک: 50 میلیون اول 15 درصد مالیات، 50 میلیون دوم شامل 20 درصد مالیات و بیشتر از آن شامل 25 درصد مالیات
مالیات 10% و 20% ساخت و ساز
امروزه سازنده های املاک ( بساز بفروش ها) با ساخت و ساز و فروش به سود زیادی دست پیدا می کنند. خریداران نیز بعد از کسب سود، ملک را می فروشند. دولت در این مواقع برای کوتاهی دست دلالان به فروش اینگونه املاک، 20% مالیات برای آن ها در نظر گرفته است.
به دلیل اینکه قیمت ملک در سند ذکر می شود، بعد از فروش دوم و محاسبه سود شخص از فروش خانه، 20% مالیات از سود فروش مسکن کسر می شود و فرد باید آن مبلغ را به عنوان مالیات بپردازد.
معافیت مالیاتی برساخت و ساز در شهر های کوچک
بر اساس تصویب نامه ای، شهر های بالای 100 هزار نفر باید مالیات بساز بفروش بپردازند. در این تصویب نامه برای فروش خانه های نوساز مالیات 10% در نظر گرفته شده است و شهر هایی که جمعیت آن ها از 100 هزار نفر کمتر باشد از مالیات ساخت و ساز معاف هستند.
( اگر از صدور گواهی پایان کار ساختمان 3 سال نگذشته باشد، مالیات بر ساخت و ساز 10% به آن تعلق نمی گیرد) پایان کار ساختمان و چگونگی اخذ آن را در این مقاله مطالعه کنید.
معافیت مالیاتی اولین سال خالی بودن خانه
برخی از دلالان برای اینکه سود بیشتری کسب کنند، ملک راخریداری میکنند و آن را خالی می گذارند تا با گذشت زمان و رسیدن به سود مورد نظر، ملک را به فروش برسانند. دولت برای جلوگیری از این کار فقط سال اول خالی بودن را محاسبه نمی کند و از سال دوم خانه خالی، باید مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کند.
معافیت مالیاتی صندوق های زمین و ساختمان
هر گونه ساخت و ساز واحد مسکونی از محل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می گیرند، از مالیات بر ساخت و ساز معاف هستند.( mehrnews.com )
مبنای تعیین قیمت خرید زمین در ساخت و ساز
1- قیمت خرید زمین قبل از شروع ساخت و ساز محاسبه می شود.
2- قیمتی که کمیسون تقویم املاک سالیانه برآورد می‌نماید.
محاسبه ی بهای تمام شده ساخت و ساز
ساخت و ساز املاک نیز مانند سایر واحد های تولیدی بعد از اینکه گواهی پایان کار آن صادر می شود، دارای مبلغ تمام شده است و سازنده ها نیز باید به امور مالیاتی گزارش دهند.
سازمان امور مالیاتی هم به دو شکل مبلغی را که شما ادعای بهای تمام شده ساخت و ساز املاک دارید را بررسی می کند:
1-بر اساس اسناد و مدارک موجود بهای تمام شده تعیین و بررسی می شود.
2-اگر اسناد و مدارک شما صحیح نباشد، حسابرسی مالیاتی بهای تمام شده ی ساخت و ساز املاک شما رو بررسی می کند.
صفر تا صد مالیات بر ساخت و ساز
مالیات بر املاک و مستغلات به چهار دسته مالیات بر درآمد اجاره، مالیات بر نقل و انتقال، مالیات بر ساخت و ساز و مالیات بر مستغلات خالی تقسیم می شود
مالیات بر ساخت و ساز 15 تا 25 درصد از سود ساخت و ساز است.
نحوه محاسبه مالیات بساز بفروش اینگونه است که هزینه زمین و ساخت و ساز از قیمت فروش واحد ها کم می شود و سود به دست آمده، شامل مالیات بر ساخت و ساز می شود.
مالکین ساختمان هایی که پروانه ساخت آن ها از سال 1395 به بعد است باید مالیات پرداخت کنند.
سازندگان حقیقی باید 15 تا 25 درصد از سود حاصله از ساخت و ساز را مالیات بپردازند. اشخاص حقوقی و شرکت های ساختمانی 25 درصد و تعاونی های مسکن نیز 75/18 درصد از سود حاصله را باید مالیات پرداخت کنند.
شهر های بالای 100 هزار نفر، باید مالیات بر ساخت و ساز بپردازند و شهر هایی که جمعیت آن ها از 100 هزار نفر کمتر باشد از مالیات ساخت و ساز معاف هستند.
خانه های خالی که دلالان برای دریافت سود بیشتر از فروش خودداری میکنند، از سال دوم خانه های خالی باید مالیات بر ارزش افزوده پرداخت کنند.
هر گونه ساخت و ساز واحد مسکونی از محل صندوق های سرمایه گذاری زمین و ساختمان که بر پایه بازار سرمایه شکل می گیرند، از مالیات معاف هستند.
