حق شُفعه یکی از مهمترین مسائلی است که پرونده های حقوقی را به چالش کشیده است و یکی از مباحث مهم حقوق مدنی می باشد.
اما اکنون سوال اساسی که ممکن است ذهن شما را درگیر کند، این است که حق شفعه چیست و چه پیامدهای قانونی دارد؟ پس تا آخر این مقاله با ما همراه باشید.
حق شفعه چیست؟
شُفعه در لغت یک نوع مالکیت است. حق شُفعه زمانی به وجود میآید که دو نفر ملکی را به صورت شراکتی با یکدیگر سهیم باشند.
به بیان ساده میتوان گفت: شُفعه حق تقدمی است که یک شریک در ملک دارد. به عنوان مثال: دو نفر شریک الف و شریک ب در یک ملکی شریک هستند، حال شریک الف، سهم خود را از طریق عقد بیع (فروش) به شخص ثالثی انتقال میدهد در اینجا این حق به شریک ب داده شده است که هزینهای را که نفر سوم پرداخت کرده است را به او بدهد و سهم او را در اختیار بگیرد به این حق که به شریک ب داده شده است را “شُفعه” و به شریک ب “شفیع” گفته میشود .
شرایط اخذ به شُفعه
١- مال باید غیر منقول باشد؛ مانند زمین، یعنی نتوان آن را از محلی به محل دیگر انتقال داد، بنابراین در مال منقول نمی توان حق شُفعه ای قائل شد.(برای آشنایی با اقسام اموال منقول و غیرمنقول، این مقاله را مطالعه نمایید)
٢- قابل تقسیم بودن مال؛ یعنی ملک مشاعی قابل افراز و تقسیم باشد، بنابراین اگر ملکی قابلیت تقسیم نداشته باشد، نمی تواند چند مالک داشته باشد و حق شُفعه در آن ایجاد نمی شود. مانند حق شُفعه آپارتمان، زیرا آپارتمان قابل تقسیم نیست.
٣- تعداد شرکا باید دو نفر باشد؛ اخذ به شُفعه در صورتی به مال غیر منقول تعلق می گیرد که ملک دو نفر شریک داشته باشد، بنابراین اگر تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد حق شُفعه به وجود نمی آید اگر مال غیر منقولی بین دو نفر مشترک باشد، یکی از آن دو شریک سهم خود را به چند نفر بفروشد، شریک دیگر میتواند نسبت به تمام آن سهم ها اخذ به شفعه کند، پس اگر تعداد مالکان بیشتر از دو نفر باشد مشخص نیست که از چند نفر شرکا کدام یک حق اخذ به شُفعه را پیدا میکند.
٤- انتقال سهم از طریق عقد بیع صورت گیرد؛ ملک باید به صورت بیع یعنی خرید و فروش به دیگری انتقال داده شود تا شریک دیگر دارای حق شُفعه شود، بنابراین اگر شخصی مالی را به دیگری هبه(بخشش) یا صلح کند(یعنی شخصی از طلب یا حق خودش به نفع دیگری بگذرد) شریک دوم حق شُفعه ندارد.
آثار اجرای حق شفعه
1-ملک با همان مبلغ فروخته شده، پس گرفته شود. فرض کنید، شریک اول که مال را فروخته است، شریک دوم برای گرفتن مال به سراغ مشتری یا خریدار می رود اما ممکن است خریدار بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه که فروشنده داده است عایدش شود که قانونگذار این اجازه را نمی دهد و شریک موقع استفاده از حق شُفعه باید همان مبلغ را نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد.
2-فوری بودن حق شُفعه؛ به این معناست که وقتی شریک از انجام معامله آگاه شد در کوتاهترین زمان ممکن از حق شُفعه خود استفاده نماید. بنابراین تاخیر در اخذ شفعه باعث از بین رفتن حقتان می شود. فوریت آن زمانی آغاز می شود که شخص شفیع از وقوع معامله آگاه شده باشد.
3-قابل اسقاط بودن حق شفعه؛ یعنی دارنده ی حق شفعه می تواند قبل یا بعد از معامله از آن صرف نظر کند، چون این نوع حق یک حق مالی است، بنابراین حقوق مالی هم قابل اسقاط هستند. اسقاط ممکن است به لفظ باشد.
4-حق شفعه به ورثه انتقال می یابد؛ حق شفعه یک حق مالی است و بعد از فوت شفیع به وراث انتقال می یابد و وراث می توانند از این حق استفاده نمایند.
