سرقفلی به زبان ساده، اینگونه است که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک، حقی در محل تجاری پیدا میکند و برابر این حق، می‌تواند با پرداخت مبلغ اجاره ناچیزی، از محل تجاری استفاده کند. در واقع، حقی است که برای مستأجرین ملک تجاری، منظور شده و برای مستأجرین ملک مسکونی نمی باشد.
فرض کنید شما، یک دهنه مغازه متروکه را از مالک، اجاره کرده اید و در آن، یک رستوران راه‌اندازی می‌کنید، با تلاش فراوان، شهرت خود را افزایش داده و مشتری های زیادی را برای خودتان دارید، بعد از اتمام مدت قرارداد اجاره، مالک از شما می خواهد که ملک را تخلیه کنید و در واقع، از شهرت و اعتباری که شما برای کسب و کارتان جمع کرده اید، به نفع خود استفاده کند و شما مجبور شوید به مغازه‌ی دیگری بروید و روز از نو روزی از نو.
در اینجا، قانون گذار به این فکر افتاده است که این ارزش افزوده‌ی پنهان، برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستأجران اماکن تجاری، در مقابل مالکان دفاع کند؛ پس متوجه شدیم که سر قفلی، تنها برای اماکن تجاری تعریف می شود.
قانون روابط موجر و مستاجر که در سال 1356 تدوین شده بود، در سال 1376 تغییراتی کرد که در این میان، موضوع سرقفلی هم با تغییر مواجه شد.
در سال 56 از این قانون به عنوان (حق کسب و پیشه یا تجارت) یاد شده است و در سال 76 با توجه به تغییراتی که در قانون اعمال شد، به سر قفلی تغییر پیدا کرد.
حق کسب و پیشه یا تجارت
حق کسب و پیشه یا تجارت، به این معنی است که پس از اتمام قرار داد اجاره، مالک نمی تواند مستأجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند و قرارداد به طور خودکار تمدید می شود، اما اگر مالک به یکی از 3 دلیلی که در ادامه به آن می پردازیم، بخواهد قرارداد را به اتمام برساند، باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه یا تجارت به مستأجر بپردازد. این مبلغ، همان اعتبار و شهرتی است که مستأجر برای کسب و کار خود در ملک اجاره ای، کسب کرده است.
سه دلیلی که مالک می تواند به قرارداد خاتمه دهد به شرح زیر است:
اگر مالک بخواهد، ملک را تخریب یا بازسازی کند.
اگر مالک بخواهد، از آن ملک برای سکونت خود و خویشاوندان استفاده کند.
اگر مالک برای شغل خود به آن ملک، نیاز داشته باشد.
نکته مهمی که در قانون سال ۵۶ وجود داشت، آن است که برای ایجاد «حق کسب و پیشه یا تجارت»، نیاز نبود در قرارداد چنین حقی درج شود؛ بلکه به محض انعقاد قرارداد اجاره، به صورت خودکار، چنین حقی برای مستأجر لحاظ می‌شد.
سرقفلی چیست؟
سرقفلی، همان حق کسب است که دچار تغییراتی شده است. این تغییرات عبارتند از:
سرقفلی به شکل خودکار اجاره نامه را تمدید نمی کند. پس، بعد از اتمام قرارداد، اگر مالک و مستأجر با هم به توافق نرسند، مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
حق سرقفلی، بر خلاف حق کسب به طور خودکار ایجاد نمی شود و مالک و مستأجر، باید در این موضوع باهم به توافق برسند.
انواع سر قفلی
سرقفلی مجازی: سرقفلی مجازی به تلاش مستأجر برای رونق کسب و کار بر می گردد. به عنوان مثال:مستاجر، مغازه ای را اجاره کرده و برای کسب و کار خود شهرت و اعتبار جمع می کند، به این امر سرقفلی مجازی می گویند.
سرقفلی حقیقی: اگر ملک تجاری برای اولین بار، اجاره داده شود، مؤجر پیش از عقد اجاره، حق سرقفلی و امتیاز آن را به مستأجر می فروشد و مستأجر با پرداخت مبلغ سرقفلی، مالک سرقفلی ملک می شود.
در این صورت، اگر مؤجر از مستأجر بخواهد که ملک را تخلیه کند، باید حق سرقفلی مستأجر را پرداخت نماید.
در دفاتر اسناد رسمی، زمانی که ملکی واگذار شود، در آن قید می شود که ملک واجد سرقفلی است یا خیر و یا اینکه، ملک با سرقفلی یا بدون سرقفلی واگذار گردیده است. چنین سرقفلی برای مغازه های پاساژ، مصداق سرقفلی واقعی است.
سرقفلی با حق کسب و پیشه چه تفاوتی دارد؟
حق کسب و پیشه را از لحاظ مواد حقوقی می توان اینگونه تعریف کرد: حق کسب و پیشه و تجارت در واقع حقی است که مستأجری که کاسب است نسبت به آن محل پیدا میکند و از تلاش مستأجر که برای رونق کسب و کارش صورت گرفته ناشی می شود.
از تفاوت های دیگر آن؛ حق سرقفلی در ابتدای اجاره و حق کسب و پیشه در پایان اجاره گرفته می شود.
حق سرقفلی و هزینه آن با توافق طرفین انجام می شود ولی حق کسب و پیشه را کارشناس دادگاه تعیین می کند.
روش های انتقال سرقفلی
انتقال قضایی: در انتقال قضایی، سر قفلی از طریق حکم دادگاه انتقال می یابد.
انتقال اختیاری: در انتقال اختیاری، مالک، سر قفلی را با میل و رغبت خود به فرد دیگری منتقل می کند که ممکن است با سند عادی باشد یا با سند رسمی.
انتقال قهری: زمانی که مالک سرقفلی فوت میکند، حق سرقفلی او به صورت قهری به وراث منتقل شده و از آن زمان به بعد وراث، مالک سرقفلی می شوند.
انتقال سرقفلی با سند عادی: اگر سند سر قفلی به صورت عادی و حق انتقال در آن قید شده باشد، صاحب آن می تواند، حق کسب ملک را منتقل کند. مشروط به اینکه، انتقال جدید به صورت رسمی انجام شود.
انتقال سرقفلی با سند رسمی: اگر سند سر قفلی رسمی باشد، باید دید حق انتقال به غیر را دارد یا خیر.
اگر مالک سرقفلی حق انتقال به غیر را داشته باشد، می‌تواند با سند رسمی، حقوق قانونی خود را به شخص ثالث منتقل کند، البته حتی با وجود حق انتقال به غیر، مالک نمی‌تواند با سند عادی، سرقفلی را به شخص ثالث انتقال دهد.
نداشتن حق انتقال به غیر: اشخاصی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می دهند، متخلف محسوب می شوند و سقوط نصف حق سرقفلی آن ها حتمی است و نصف دیگر حق، به قیمت روز به مستأجر پرداخت خواهد شد.
سرقفلی بعد از فوت مالک چه می شود؟
سر قفلی بعد از فوت مستأجر به ورثه او منتقل می شود. ورثه، می تواند حق خود را به ورثه ی دیگر منتقل نماید، حتی اگر به موجب قرارداد، حق انتقال به غیر، سلب شده باشد یا مالک رضایت نداشته باشد، زیرا ورثه، جانشینان مستأجر هستند و غیر، محسوب نمی شوند.
اگر مستاجر بخواهد سرقفلی یا حق کسب و پیشه را انتقال دهد یا بفروشد ولی مالک راضی نباشد چه می شود؟
اگر قرار داد مشمول قانون سال 76 باشد، در صورت که مدت اجاره به پایان رسیده باشد مستأجر می تواند با مراجعه به دادگاه مبلغ سرقفلی خود را از مالک مطالبه کند ولی امکان انتقال به شخص ثالت وجود ندارد.
اما اگر قرارداد شامل قانون سال 56 باشد و مستأجر هم قصد انتقال داشته ولی حق انتقال نداشته باشد و مالک هم رضایت ندهد طبق ماده 19 همین قانون حق درخواست انتقال منافع خواهد داشت.
جمع بندی
سرقفلی به زبان ساده حقی است که مستأجر با پرداخت مبلغی به مالک در محل تجاری پیدا می کند.
سرقفلی برای اماکن تجاری می باشد و برای اماکن مسکونی تعریف نمی شود.
قانون روابط موجر و مستاجر، که در سال ۱۳۵۶ تدوین شده بود، در سال ۱۳۷۶ تغییر کرد و موضوع «سرقفلی» نیز با تغییر قانون دچار تحول شد.
حق کسب و پیشه یعنی پس از اتمام مدت اجاره مالک نمی تواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک تجاری کند و قرارداد به طور خودکار تمدید می شود.
سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه به طور خودکار قرارداد را تمدید نمی کند و پس مدت قرارداد، اگر مالک و مستأجر نتوانستند توافق کنند مستأجر باید ملک را تخلیه کند.
