مشارکت در ساخت، قراردادی است که در حوزه پیمانکاری و ساخت و ساز، بین صاحب یک ملک قدیمی(بنا یا زمین) و سازندگان آن می باشد و مالک، ملک خود را در اختیار سازندگان قرار می دهد. نمونه قراردادهای مشارکتی در ساخت و ساز پروژه، جزء قراردادهای بسیار مهم می باشند که نکات حقوقی و موارد قانونی بسیاری برای آن مطرح شده است.
مثلا شما صاحب خانه ای هستید که نیاز به بازسازی یا حتی تخریب و تبدیل به آپارتمان را دارد ولی تخصص و بودجه ی مالی برای این کار ندارید، در چنین شرایطی مشارکت در ساخت بهترین راه حل است. ملک از شما و ساخت و ساز و سرمایه از پیمانکار.
طرفین قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، دو نفر طرف قرارداد می باشند.اولی مالک زمین که تعهد سپردن زمین به عنوان سرمایه و دومی سازنده و مجری طرح، که تعهد پرداخت هزینه های ساخت ملک را دارد.
تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
1-هزینه های ساختمانی پروژه را پرداخت نماید.
2-لیست متریال مشارکت در ساخت را آماده و دو طرف امضا کنند.
3-هزینه های اداری پروژه را پرداخت کند.
4-پروژه را نیمه رها نکند و به تعهدش در مورد تحویل به موقع عمل کند.
5-مبلغی را به عنوان اجاره بها به مالک طی مراحل ساخت پرداخت کند.
6-ساخت ملک با ویژگی های مورد توافق هم، از تعهدات سازنده، در قرارداد های مشارکت در ساخت است.
7-پرداخت هرگونه جریمه از جمله جرائم مربوط به کمیسیون ماده ۱۰۰، فضای سبز، شهرداری، نظام‌مهندسی، سازمان پارک‌ها و همه و همه صرفاً بر عهده سازنده است.
8-اگر سازنده چک های بلا عوض(سازنده باید یک وجه بلاعوض به مالک زمین برای اسکان پرداخت کند) را پرداخت نکرد، در قرارداد مشارکت در ساخت ضرر و زیان و حق فسخ یک‌طرفه برای مالک در نظر گرفته شود.
9-حق پیش فروش ساختمان تا قبل از پایان سفت کاری به سازنده داده نشود و پس از این مرحله نیز به نسبت سهم سازنده از عرصه پیش فروش صورت گیرد.
تعهدات مالک در قرارداد مشارکت در ساخت
تسلیم و در اختیار گذاشتن ملک به سازنده از مهم ترین تعهدات سازنده است. حتی اگر در قرارداد، زمان تحویل زمین به سازنده قید نشده باشد، مالک به محض انعقاد عقد، با توجه به آثار قانونی عقد، ملزم به تسلیم زمین می شود.
مراحل مشارکت در ساخت
1-قرارداد مشارکت در ساخت باید در دفاتر وکالت یا اسناد رسمی انجام شود.
2-میزان سهم هریک از طرفین باید در قرارداد قید شود.
3-تعهدات هر یک از طرفین باید در قرارداد کامل ذکر شود.
4-هر شرطی که برای محکم شدن ضمانت اجرایی برای تعهدات طرفین لازم است، باید با عنوان شرط ضمن عقد، نوشته شود.
مزایای قوانین مشارکت در ساخت
بهترین راه برای نوسازی خانه های قدیمی و زیباسازی سطح محله ها و شهر می باشد.
با تبدیل خانه های قدیمی به نوساز با رعایت استاندارد های مقاومت در برابر زمین لرزه، می توان استحکام سازه را بالا برد.
با پروژه های نوسازی و مشارکت در ساخت ارزش یک ملک بالا می رود که این خود یک سرمایه گذاری می باشد.
صرفه‌جویی در وقت، انرژی و بودجه مالی صاحب ملک، یکی دیگر از مزایای پروژه های مشارکتی است.
معایب مشارکت در ساخت
با مراجعه به مشاور املاک های نا معتبر و انعقاد قرارداد، زیان هایی برای هر یک از طرفین پیش می آید همواره پرونده‌هایی در خصوص کلاهبرداری هایی که در اثر این قراردادها برای افراد ایجاد شده است، وجود دارند که بهترین راه برای پیشگیری از این اتفاقات این است که برای انعقاد قرارداد مشارکت از آژانس های املاک معتبر و افراد حاذق در این زمینه کمک بگیرید.
در صورت عدم تنظیم صحیح قرارداد، خطرات و مشکلاتی از جمله تحویل ندادن پروژه در موعد مقرر و تقسیم نشدن سود و زیان به طور عادلانه طرفین را تهدید می کند.
نکات مهم در مشارکت در ساخت
ملک باید سند رسمی داشته باشد. می توانید مقاله استعلام سند رسمی را در مجله تاوا مطالعه کنید.
به دلیل اینکه هزینه های پروژه ها در شهر های مختلف با هم متفاوت است، محاسبه بر اساس قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه مورد نظر است.
میزان سود با نظر دو طرف قرارداد تعیین شود.
قبل از اینکه پروژه انجام شود، سازنده باید یک وجه بلاعوض به مالک زمین برای اسکان پرداخت کند.
ارزش ملک و ارزش نهایی پروژه در ابتدا تعیین شود.
بهتر است هنگام قرارداد مشارکت در ساخت، فردی به نام داور یا حاکم در قرارداد مشخص شود که نقش قضاوت کننده را بر عهده بگیرد.
شرکت‌های پیمانکاری حقوقی لازم است، تمام مراحل عقد قرارداد را، همراه با امضای رسمی و مهر شرکت با اعتبار لازم انجام دهند.
اگر طرفین قرارداد به وظایف خود عمل نکردند، حق فسخ قرارداد برای دو طرف امکان پذیر باشد.
در اینگونه قرارداد ها به جای استفاده از سفته از چک های معتبر بانکی استفاده کنید تا امکان پیگیری فراهم باشد.
اگر حین انجام پروژه مالک فوت کند، ادامه پروژه بر عهده ورثه ملک است.
در اینگونه قراردادها، افرادی به عنوان نمایندگان مالک انتخاب می شوند که حتما باید نام این افراد در قرارداد ذکر شود.
تعیین و دریافت ضمانت برای اجرای پروژه در قراردادهای مشارکتی الزامی است.
در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد، عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
در قسمت بالایی همه صفحات قرارداد عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید. به هیچ عنوان از عبارت‌های دیگر مانند قرارداد مشارکت مدنی، مبایعه نامه و یا معامله و بیع استفاده نکنید. همچنین حق دریافت وام و واگذاری قرارداد به غیر را سلب کنید.
ذکر «این قرارداد طبق ماده ۱۰ قانون مدنی با علم و آگاهی کامل طرفین نسبت به مورد معامله و مفاد قرارداد تنظیم و امضا شده است» ضروری است.
از نظر حقوقی فقط جواز یا همان پروانه تخریب و نوسازی سندی معتبر است که بتوان با استناد به آن تراکم، طبقات، مشاعات و قرارداد مشارکت را تنظیم کرد. پس تحت هیچ شرایطی قبل از دریافت جواز (حتی با صدور فیش عوارض) ملک را به سازنده تحویل ندهید.
