افراز ملک مشاع، از جمله دعاوی هایی است که هنگام اختلاف و تقسیم ملک بین شرکا اتفاق می افتد. ما در این مقاله به تعریف ملک مشاع، انواع افراز ملک مشاع، تفاوت افراز و تفکیک، تقاضای افراز، موارد غیر قابل افراز بودن ملک، تعیین سهم هر یک از شرکا بعد از افراز، مدارک لازم و هزینه ی افراز ملک مشاع پرداخته ایم.
ملک مشاع چیست؟
مشاع مالی است که متعلق به یک شخص خاص نیست و دو یا چند نفر به طور مشترک، مالک آن هستند و مشخص نشده است که سهم هر یک، کدام قسمت زمین است.
اگر دو نفر، مالک مشاعی قطعه زمینی باشند و یک نفر، مالک دو دانگ و دیگری مالک 4 دانگ از زمین، سهم نفر اول، نصف سهم نفر دوم است ولی هر دو نفر در تمام قسمت های زمین نقش دارند.
افراز ملک مشاع چست؟
افراز به معنی تقسیم مال غیر منقول مشاع، بین شرکا به نسبت سهم هر یک می باشد. زمانی که یکی از شرکا بخواهد ملک مشاع را تقسیم نماید یا بفروشد، باید برای سهم خود، سند مجزا دریافت کند تا حق هرگونه دخل و تصرف و استفاده از آن سند، مثل خرید، فروش و یا وثیقه را داشته باشد. اگر شرکا برای تقسیم و تعیین سهم به توافق نرسند، راه حقوقی افراز است.
البته گاهی اوقات افراز قابل انجام نیست و ارزش ملک را کاهش می دهد. یا افراز برای آپارتمان نیز ممکن نیست و باید تقاضای دستور فروش داشت.
انواع افراز ملک مشاع
افراز اجباری: در افراز اجباری، شرکا با توجه به حکم دادگاه و اداره ثبت مجبور به قبول مال مشاع می شوند.
افراض به تراضی: در این نوع افراز، شرکا به خواست خود آن را انجام می دهند و با تراضی و توافق بین خودشان تقسیم می کنند.
افراز و تفکیک چه تفاوتی باهم دارند؟
افراز برای مال مشاع است که بعد از آن سهم هر یک از مالکان، جداگانه مشخص می شود. تفکیک یعنی تقسیم یک ملک به قطعات کوچکتر که هم می تواند، ملک مشاع باشد و هم ملک مفروز.
فرق دیگر افراز و تفکیک این است که در تفکیک ملک، اجباری وجود ندارد ولی افراز یا به تراضی و توافق است و یا به اجبار قانون.
تقاضای افراز ملک مشاع
تقاضای افراز ملک مشاع به اداره ثبت: این درخواست زمانی به اداره ثبت داده می شود که جریان ثبتی ملک به پایان رسیده باشد. برای افراز ملک مشاع، هر یک از شرکا به اداره ثبت محل درخواست افراز می دهند و نماینده ثبت با بررسی پرونده ثبتی، تصمیمی درباره ی قبول یا رد افراز می گیرد. این تصمیم به متقاضی و کلیه شرکا ابلاغ می گردد. بعد از ابلاغیه هر یک از شرکا 10 روز مهلت دارند تا با مراجعه به دادگاه عمومی محل وقوع ملک، اعتراض کنند. بعد از اینکه مراحل اعتراض به پایان رسید متقاضی افراز می تواند درخواست صدور سند مالکیت دهد.
تقاضای افراز ملک مشاع به دادگاه: این درخواست از دادگاه زمانی است که جریان ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد. بعد از افراز ملک مشاع، ابتدا هریک از شرکا باید با تراضی به تعیین سهم خود از قسمت های جدا شده بپردازند و درصورت عدم تراضی در این خصوص از طریق قرعه، سهم هر یک از آن ها مشخص و بین آنها تقسیم خواهد شد. البته اگر میزان سهم هریک متفاوت باشد، ابتدا نسبت به تعدیل سهام آنها اقدام خواهد شد.
موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع
در املاک کشاورزی به دلیل آیین نامه مربوطه، امکان افراز وجود ندارد.
اگر تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ایجاد ضرر کند، امکان افراز وجود ندارد، مگر به تراضی.
اگر برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر شده و رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز انجام نمی گردد.
اگر افراز باعث کاهش یا از بین رفتن ارزش ملک شود، مانند افراز یک واحد آپارتمان. (مشاعات ساختمان چیست را در این مقاله مطاله کنید)
اگر شرکا در قرارداد، شرط عدم تقسیم بگذارند.
اگر تقسیم مال مشاع به موجب قانون منع شده باشد.
تعیین سهم هریک از شرکا بعد از افراز چگونه است؟
بعد از افراز اموال مشاع این مساله پیش می آید که کدام قسمت از ملک، متعلق به کدام شریک است. اولین راه تراضی است. در قانون آماده است که بعد از افراز اموال مشاع اگر سهم شرکا تراض نباشد باید قرعه کشی صورت گیرد.
البته اگر میزان سهام شرکا مختلف باشد، اول تعدیل سهام انجام می شود.
مدارک لازم برای افراز ملک مشاع
سند مالکیت( اختیاری) (استعلام سند مالکیت را در این مقاله مطالعه کنید)
گواهی واحد ثبتی مبنی بر عدم پاسخ شهرداری در مهلت مقرر( اختیاری)
گواهی دلیل حجر یا مفقودالاثر بودن شریک( اختیاری)
به همراه داشتن كارت ملي جهت احراز هويت و كارت عابر بانك جهت پرداخت هزينه ي دادرسي
اگر مدارک اختیاری موجود نباشد باید موارد زیر رعایت شود:
1-جلب نظر کارشناس
2- معاینه محلی
3-درخواست استعلام
4-شماره پرونده استنادی
5-سایر دلایل و مستندات
هزینه افراز ملک مشاع
برای املاکی که تقاضای افراز و تفکیک داده می شود، ارزش معاملاتی روز ملاک تعیین هزینه افراز و تفکیک است. حتی اگر ارزش معامله انجام شده بیش از ارزش معاملاتی روز باشد.این مبلغ توسط واحد ثبتی دریافت می شود. اگر ملکی قابلیت افراز نداشته باشد، با تقاضای هر یک از شرکا به دستور دادگاه فروخته می شود.
افراز ملک مشاع چیست؟
هنگامی که یک ملک، چند مالک داشته باشد، اگر هنگام تقسیم، بین شرکا اختلاف به وجود آید، راه حقوقی برای تقسیم، افراز است.
افراز در دو نوع افراز اجباری و افراض به تراضی است.
افراز و تفکیک با هم تفاوت دارند: 1_ افراز برای مال مشاع است و تفکیک برای مال مشاع و مال مفروز 2_ در تفکیک ملک اجباری وجود ندارد ولی افراز یا به تراضی و توافق است و یا به اجبار
تقاضای افراز ملک مشاع به 2 صورت است: 1_ تقاضای افراز ملک مشاع به اداره ثبت 2_ تقاضای افراز ملک مشاع به دادگاه
موارد غیرقابل افراز بودن ملک مشاع: 1_ املاک مشاع 2_اگر در تقسیم مال مشاع یک یا چند شریک ضرر کند 3_در صورتی که برای ملک مشاع سند معارض صادر شده ولی رفع تعارض صورت نگرفته باشد 4_ اگر افراز ملک باعث از بین رفتن ملک شود مانند آپارتمان 5_ اگر شرکا در قرارداد شرط عدم تقسیم بگذارند 6_ اگر تقسیم مال مشاع به موجب قانون منع شده باشد.
برای تعیین سهم هر یک از شرکا بعد از افراز، اولین راه تراضی است و اگر تراض نباشد، قرعه کشی انجام می شود.
برای املاکی که تقاضای افراز و تفکیک داده می شود، ارزش معاملاتی روز، ملاک تعیین هزینه افراز و تفکیک است.
