تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری را چگونه انجام دهیم؟ تمامی بناهایی که ساخته می شوند، دارای کاربری مشخصی هستند که در سند آن، ثبت می شود.
کاربری املاک، انواع مختلفی دارد و مهم ترین آن عبارت اند از:
کاربری تجاری و اداری، کاربری مسکونی. ما در این مقاله به هر آنچه که در تغییر کاربری یک ملک از مسکونی به اداری و تجاری را باید بدانید، پرداخته ایم، با ما همراه باشید…
ملک مسکونی چیست؟
ساختمانی که بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهرداری در محدوده‌ای از شهر با تراکم‌های مختلف مسکونی بنا شود، این پتانسیل را دارد که افرادی در آن سکونت کنند، بنابراین مجوز شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر می‌شود.
این دسته از املاک، دارای الگوی مشخصی مانند: آشپزخانه، اتاق خواب و … می باشند و برای اسکان دائمی و موقت افراد هستند. ملک مسکونی سه گونه اند: آپارتمانی، ویلایی و زمین مسکونی.
ملک تجاری چیست؟
دارا بودن مجوز تجاری برای یک ملک را کاربری تجاری می گویند. این نوع املاک برای فعالیت های تجاری و درآمد زایی مناسب است. برابر با بند 24 ماده 55 به عنوان (دستور عمل نحوه محاسبه عوارض پذیره واحد های تجاری اداری صنعتی)، واحد های تجاری، تمامی ساختمان هایی هستند که با هدف استفاده در کسب و کار و تجارت ساخته شده است.
کاربری مختلط چیست؟
این اصطلاح زمانی به کار می رود که کاربری مسکونی، کاربری تجاری، کاربری اداری، کاربری آموزشی و… در یک ساختمان با هم ترکیب شوند.
(انواع کاربری زمین را در این مقاله می توانید مطالعه کنید)
تغییر کاربری ساختمان چیست؟
برای ساخت و ساز هرگونه ملکی، باید از شهرداری منطقه مجوز و پروانه ساخت دریافت کرد و هرگونه ساخت و ساز، بدون مجوز از شهرداری خلاف قانون و با مجازات همراه است. اگر مالک بخواهد بعد از ساخت بنا نوع بهره برداری از آن را تغییر دهد، باید دنبال تغییر کاربری باشد.
اصل عدم تغییر کاربری چیست؟
طبق قوانین شهرداری برای ساخت هر ملکی باید مجوز صادر شود که به آن پروانه ساخت می گویند. در این مجوز، کاربری ملک، مشخص شده و قبل از شروع هرگونه عملیات ساخت و ساز ضروری است.
(مراحل اخذ پروانه ساختمان را در این مقاله می توانید مطالعه کنید)
شهرداری، موظف است به طور دائم به نوع کاربری املاک نظارت داشته و مانع از استفاده املاک با کاربری غیرقانونی شود. همچنین؛ شهرداری تغییر در کاربری املاک و نقض قوانین مربوط به کاربری قید شده در پروانه ساخت را ممنوع کرده و به طور جدی، تخلفات مربوطه را پیگیری می‌کند. مالک یا مستأجری که تخلف کند، باید کمتر از دو ماه، کسب و کاری که راه اندازی کرده است را تعطیل کند و اگر اقدام به تعطیلی کسب و کار خود نکند، باید جریمه نقدی بپردازد و به مدت 6 ماه تا دو سال محکوم به حبس است.
6 مرحله برای تغییر کاربری ملک از مسکونی به تجاری یا اداری
در مرحله اول، باید تمامی عوارض ساختمان و یا ملک را پرداخت نمایید و همچنین؛ اگر ملک در تصرف بانک است، برای تسویه حساب اقدام کنید. زیرا شما به یک صورت حساب تسویه شده و یک سند مالکیت نیاز دارید. سپس به مراکز نوسازی مراجعه کنید و فرمی که در آن، کاربری جدید و قدیم، بررسی می شود را تکمیل کرده و فرایند های بعدی به صورت الکترونیک انجام می شود.
در مرحله بعد، یک بازرس برای بررسی ملک فرستاده می شود تا اطلاعات درج شده در فرم درخواست را با ملک تطبیق دهد. در صورتی که تخلفی در این موارد وجود داشته باشد، مالک موظف است، ابتدا برای رسیدگی به آن اقدام کرده و سپس روند درخواست خود را پیگیری نماید.
در این مرحله، دفتر خدمات نوسازی، دستور نقشه جدید که متناسب با کاربری مورد درخواست است را صادر می‌کند. در این نقشه، اطلاعات مربوط به موقعیت ملک و فضای شهری اطراف آن و تعداد طبقات جدید، سطح اشغال و حدود فضاهای مختلف مثل پارکینگ، نورگیر و… مشخص می‌شود. در صورتی که مالک نسبت به هر بخش از این نقشه، اعتراضی داشته باشد، باید اعتراض خود را پیش از ورود به مرحله بعد پیگیری نماید.
در این مرحله از تغییرات کاربری زمین، با توجه به نقشه صادر شده از سمت سازمان نوسازی، طراحی نقشه اصلی آغاز می شود. در نقشه جدید از ملک، اطلاعات بسیاری مانند: تعداد طبقات، پارکینگ، نورگیری و غیره قید می شود که اگر مالک نسبت به هر قسمتی از این نقشه اعتراضی داشته باشد، باید پیش از رسیدن به مرحله چهارم، آن را مطرح و پیگیری کند.
در این مرحله، شما باید برای تأیید نهایی تغییر کاربری اقدام کنید. در اینجا مالک باید به دفاتر نوسازی مراجعه کرده و پروانه ساخت خود را دریافت کند.
مرحله آخر تخریب و نوسازی ملک است. به این صورت که پس از صدور مجوز تغییر کاربری، ملک مورد نظر تخریب شده و مطابق نقشه تأیید شده نوسازی می‌شود.
استثنا های تغییر کاربری ملک مسکونی
همانطور که در قسمت بالا گفته شد، تغییر کاربری از مسکونی به تجاری و اداری با اخذ مجوز امکان پذیر است ولی در قانون، استثناهایی نیز وجود دارد.
طبق تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، ایجاد دفتر وکالت، مطب (پزشک یا دندان‌پزشک)، دفتر اسناد رسمی، دفترثبت ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی در ملک مسکونی امکان‌پذیر است.
بر اساس ماده ۲ قانون حمایت از مشاغل خانگی، استفاده از ملک مسکونی برای مشاغل خانگی بلامانع است.
بر طبق ماده ۳ آیین‌نامه، محل تأسیس دفاتر مطبوعات، می‌توان در ملکی با کاربری مسکونی دفتر مطبوعاتی دایر کرد.
البته در هر یک از این موارد جزئیات و شرایطی وجود دارد که با مراجعه به قانون مربوطه، می‌توانید به طور کامل از آن مطلع شوید.
مدارک لازم برای تغییر کاربری از مسکونی به تجاری
مدارک شناسایی مالک یا نماینده قانونی مالک به همراه وکالت‌نامه
اصل سند ملک
مشخصات کامل ملک مثل کروکی و کدپستی و…
برگه تسویه حساب عوارض شهرداری و مالیات
نقشه ملک جدید که متناسب با کاربری مورد نظر طراحی شده است
مجوزهای لازم برای تغییر کاربری از سازمان‌های مربوطه
هزینه تغییر کاربری
عوامل زیادی در تعیین هزینه تغییر کاربری تأثیرگذار است و مبلغ مشخصی ندارد. مهم‌تر از همه اینکه، هر سال نرخ جدیدی به عنوان نرخ پایه برای این مورد تصویب می‌شود. اما در حالت کلی، هزینه هایی که برای تغییر کاربری خانه وجود دارند، عبارتند از:
هزینه های مربوط به عوارض و مالیات که با توجه به موقعیت ملک متفاوت است و همچنین؛ عواملی چون موقعیت جغرافیایی، بافت شهری، بافت ساختمانی، متراژ ملک و غیره نیز در این هزینه ها تأثیر بسیاری دارد .
نگاه کلی
-
شهرداری موظف است، طبق نقشه جامع شهر در پروانه ساخت نوع کاربری ملک را ثبت کند.
-
املاک با کاربری مسکونی برای اسکان موقت یا دائم افراد است و دارای ظاهر خاص، مانند: آشپزخانه، اتاق خواب، پذیرایی، سرویس بهداشتی و … می باشد.
-
املاک با کاربری تجاری برای راه اندازی کسب و کار و فعالیت های تجاری می باشد.
-
برای ساخت و ساز هر ملکی باید از شهرداری منطقه مجوز ساخت دریافت کرد.
-
در پروانه ساخت، نوع کاربری ملک نوشته می شود.
-
برای تغییر کاربری ملک باید به دفاتر خدمات نوسازی ناحیه ای که ملک در آنجا قرار دارد مراجعه کرد.
-
هزینه تغییر کاربری، مبلغ مشخصی ندارد و در هر منطقه، خیابان، کوچه و حتی از ساختمانی به ساختمان دیگر متفاوت است.
-
تغییر کاربری از مسکونی به تجاری و اداری با اخذ مجوز امکان پذیر است، ولی در قانون استثناءهایی نیز وجود دارد.
