برای خرید و فروش و انجام معاملات، آگاهی از یک سری کلمات کار شما را راحت می کند. مانند: عرصه و اعیان ملک. اینکه در چه زمانی از این کلمات استفاده می شود، چرا و تفاوت این دو چیست؟
و ممکن است سوالاتی مانند: مالکان اعیان چگونه مشخص می شود و صاحب عرصه کیست؟ این موضوع در زمین های اوقافی چگونه مشخص می شوند؟ برایتان پیش بیاید که ما به آنها پاسخ می دهیم.
نام سند عرصه و اعیان برای متقاضیان خرید خانه در تهران و یا شهرهای بزرگ آشناست. به دلیل این که در این شهرها اکثر منازل مسکونی از نوع واحد های آپارتمانی هستند که عرصه و اعیان دارند.
عرصه و اعیان چیست؟
منظور از عرصه، زمین است و منظور از اعیان، ساختمان است که می تواند دارای کاربری تجاری، مسکونی و … باشد.
آپارتمان ها در زمینی به مساحت معین ساخته می شوند؛ سند عرصه مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن ساخته شده و اعیان مربوط به سند ملکی، واحد هایی که بر روی آن زمین ساخته شده محسوب می شود. میزان سهم هر یک از مالکین واحد ها برای عرضه، بستگی به اندازه و متراژ اعیان آن ها یا همان واحد دارد.
با درخواست از شهرداری و ادارات مربوطه، می توان سهم خود را از عرصه مشخص کرد. این مسائل زمانی اهمیت پیدا می کند که ملک ورثه ای شود یا اینکه مالکان ساختمان قصد تخریب عرصه و بازسازی مجدد آن را داشته باشند.
عرصه و اعیان در زمین های اوقافی
سند اوقافی به مالک اعیان اختیار کامل نمی دهد و باید اقساطی را به صورت سالیانه به اداره اوقاف که صاحب عرصه است، پرداخت کنند. جهت نقل و انتقال باید اداره اوقاف، معامله مورد نظر را تأیید کند، و در پایان باید توجه داشته باشند که آن ها فقط مالک اعیان هستند و در عرصه مستأجر متولی هستند.
نکته مهمی وجود دارد که باید آن را مورد توجه قرار داد، این است که مالکیت زمین های اوقافی در اصل بر عهده اداره کل اوقاف و امور خیریه است.
این زمین ها تحت هر عنوانی با این شکل، متعلق به افراد نیست. اگر در زمین های وقفی ساخت و ساز صورت گیرد به طور قطع سازنده و مالک اعیان، مستأجر آن عرصه می شود و نمی تواند خود را صاحب عرصه بداند. در این نوع املاک، سند زمین یا همان عرصه، موقوفه است.
چرا آگاهی از عرصه و اعیان اهمیت دارد؟
هنگام خرید یا فروش املاک، اعیان مربوطه عرضه می شود و خریدار و فروشنده ممکن است صحبتی از عرصه به میان نیاورند. چرا که این عنوان هنگام خرید و فروش املاک چندان تفاوتی ایجاد نمی کند. اما اگر قصد تخریب و بازسازی ملک به میان آید، این موضوع اهمبت بسیاری پیدا می کند. به سبب آنکه هر یک از مالکان اعیان یا همان واحد آپارتمانی مربوطه بسته به میزان قدرالسهم خود از عرصه بهره می برند.
به عبارت دیگر هر چه عرصه یا زمین یک ملک بیشتر باشد و تعداد واحدها و اعیان ها کمتر باشد، قدرالسهم هر یک از آنها بیشتر بوده و در نتیجه از ارزش بالاتری برخوردار می باشد.
سند شش دانگ عرصه و اعیان
شش دانگ به سند عرصه و اعیان گفته می شود. بنابراین؛ زمانی که ملکی به صورت شش دانگ خریداری شود، شامل عرصه و اعیان است.
اگر قسمتی از عرصه متعلق به یک شخص و قسمت دیگر آن، متعلق به شخص دیگری باشد، عرصه به صورت شش دانگ نمی باشد، و برای ساخت ساختمان یا بنا، باید یک دانگ آن را بسازید.
سند تک برگ عرصه و اعیان
در قدیم، سند عرصه و اعیان به شکل دفترچه بود که در چندین صفحه، تمام قوانین و ضوابط را ذکر می کردند. اما امروزه شکل این اسناد تغییر کرده و به صورت یک سند تک برگ عرصه و اعیان به افراد ارائه می دهند.
قدرالسهم یک واحد آپارتمان از عرصه و اعیان
مقدار سهم واحد آپارتمان، طبق زمینی که ساختمان در آن ساخته شده است، تقسیم بر کل واحدهای آپارتمان می شود که به این مقدار، سهم اعیان از عرصه یا همان قدرالسهم می گویند.
سهم الارث از عرصه ملک
در هنگام تقسیم ارث، باید توجه داشت که عرصه و اعیان باید در کنار هم تقسیم شوند. حتی اگر فقط اعیان به هرکدام از وراث برسد و مقدار عرصه مشخص نشود، در هنگام نوسازی یا زمان فروش ملک نیاز به تفکیک عرصه است که در این شرایط، وراث باید به شهرداری درخواست تفکیک عرصه را بدهند که به دو صورت انجام می شود:
تعیین سهم مالکان از عرصه زمان نوسازی
سهم مالکان از اعیان در آپارتمان در سند ذکر می شود. اما در مورد تقسیم عرصه، ساختمان ها شرایط مختلفی دارند.
افراد در زمان نوسازی باید به شهرداری و اداره ثبت اسناد مراجعه و مراحل تفکیک عرصه را بخواهند، مراجع هم طبق ضوابط قانونی سهم هر ملک را مشخص می کنند.
نقشه تفکیک پلاک از شهرداری درخواست می شود
دریافت مدارک مربوط به نوسازی
آماده سازی نقشه توافق شده
یک نسخه از نقشه مورد تصویب به اداره ثبت اسناد املاک برای تطبیق با مقررات قانونی داده می شود
نقشه شهرداری با سند ملک و محل آن توسط مهندس تطبیق داده می شود
صدور گواهی عدم تجاوز به حریم، معابر و … توسط مهندس
پیگیری برای تنظیم صورت مجلس تفکیکی از طرف نماینده اداره ثبت اسناد و املاک
سپری شدن روند اداری و پرداخت هزینه ها
در نهایت یک نسخه از نقشه نهایی به دفاتر اسناد رسمی داده می شود و به مالک تحویل می شود.
تفاوت عرصه و اعیان در مالکیت
معمولا مالک اعیان و صاحب عرصه یک شخص است. گاهی اوقات ممکن است مالک اعیان صاحب قسمت عرصه باشد. این حالت در مجتمع های مسکونی اتفاق می افتد. گاهی مالک اعیان یک شخص و مالک عرصه شخص دیگری است که این حالت در مورد زمین های اوقافی روی می دهد. ساخت و ساز در زمین های اوقافی منوط به کسب اجازه از اداره متولی است. تفاوت عرصه و اعیان پس از تعاریف گفته روشن است.
پس بهتر است قبل از هر گونه معامله ای اطلاعات کافی در مورد زمین مورد نظر داشته باشید تا مرتکب اشتباه نشوید.
چگونگی تفکیک عرصه
هنگام تخریب ساختمان ها و یا تقسیم ارث نیاز به تفکیک عرصه ملک می باشد تا بتوان طبق آن سهم هر یک از مالکان و یا وارث را مشخص کرد. با تقاضای مالک یا وکیل قانونی که مالک در اختیار گرفته است از شهرداری منطقه مورد نظر در محدوده ای که خانه واقع شده است تقاضای تفکیک پلاک درخواست می شود.
شهرداری بعد از دریافت مدارک مورد نیاز و با توجه به مقررات و ضوابط شهرداری، نقشه مصوب را در اختیار مالک قرار می دهد. برای بررسی و تطبیق این نقشه ها با مدارک موجود به اداره ثبت اسناد کشور ارسال می گردد.
پس از تحویل نقشه توسط اداره ثبت اسناد، مامورین اداره در محل مورد درخواست آماده شده و پس از بررسی های لازم در مورد تطبیق نقشه ارسالی از طرف شهرداری و سند مالکیت صادر شده؛ گواهی عدم تجاوز به مجاورین و معابر و شوارع به وسیله مامور اداره ثبت اسناد تائید می گردد.
پس از آن مامور ثبت صورت مجلس تفکیکی که شامل توضیح کاملی از ملک است را تنظیم می نماید و پس از انجام مراحل اداری و پرداخت هزینه های لازم تفکیک عرصه صورت می گیرد.
چگونگی تفکیک اعیان
در بسیاری از ساختمان ها به سبب چند واحدی بودن آن ها؛ نیاز به تفکیک اعیان می باشد که به کمک آن بتوان واحد های مورد نظر را خرید و فروش کرد و برای مالکان مربوطه سندی معتبر صادر کرد. با ارائه گواهی پایان کار ساختمان توسط مالک یا سازنده یا نماینده قانونی به اداره ثبت اسناد و املاک کشور مراحل دریافت گواهی پایان کار شروع می شود.
پس از بازدید نقشه بردار و همین طور نماینده اداره ثبت اسناد از ملک مورد نظر، نقشه بردار قسمت های مفروزی و قسمت های مشاعی را ترسیم و مشخص کرده و صورت مجلس تفکیکی تهیه و تنظیم می نماید. بعد از طی مراحل اداری و هزینه های مربوطه اعیان تفکیک می گردد.
