معایب و خطرات معامله وکالتی ملک و نکات مربوط به آن را نیاز است تمام افراد بدانند. زیرا؛ سال هاست که معامله، قسمتی از زندگی افراد شده است. در زمان های بسیار دور، معامله ها به شکل دیگری بود که بعدها با پیشرفت زندگی انسان، شکل امروزی معاملات هم تغییر کرده است و قوانین مختص به خود را دارد تا افراد معاملات را در قالب این قوانین پیش ببرند. برای انجام معاملات، روش ها و نکاتی وجود دارد که آگاهی از آن واجب است. نقل و انتقالات ملک، هزینه های بالایی را به همراه دارد به همین دلیل، معمولا از به نام زدن سند خودداری می کنند و وکالت بلاعزل یا سند وکالتی تنظیم می کنند که همه کارهایشان دقیق وطبق قانون پیش برود.
وکالتنامه یا وکالت بلا عزل محاسن و معایبی دارد که در ادامه به آن می پردازیم.
وکالت چیست؟
وکالت در حقوق، عقدی است که بین لااقل دو نفر منعقد می شود که بعد از آن یک نفر، موکل و دیگری وکیل می باشد.
موکل شخصی است که امور خود را به شخص دیگری به نام وکیل واگذار می کند و بعد از ثبت این عقد وکالت، اقدامات وکیل در موضوع وکالت پابرجا می باشد و نافذ است. (نافذ یعنی: معامله صحیح و قانونی می باشد)
عقد وکالت، عقد جایز است. یعنی هر دو طرف، هر موقع که بخواهند، می توانند معامله را فسخ نمایند. فسخی که توسط وکیل انجام گیرد را استعفاء و فسخی که توسط موکل صورت گیرد را عزل می گویند.
وکیل، اموری را که موکل در اختیار او گذاشته است را می تواند به نمایندگی از موکل انجام دهد و عدم حضور موکل، خللی به اقدامات وکیل وارد نمی کند. برای مثال: وکیل در بیع (معامله) خودرو یا ملک می تواند، خودرو یا ملک موکل را در دفاتر معاملاتی به فروش برساند و از طرف موکل امضاء نماید.
وکیل تنها در اموری که موکل به او داده است حق دخالت دارد و نمی تواند خارج از تعهداتش عمل نماید.
در این راستا مقاله وکالت بلاعزل و نقش آن در معاملات ملکی را مطالعه نمایید.
دلایل انجام قرارداد وکالتی
1) آماده نبودن سند، به دلیل اینکه اقدامات لازم برای اخذ پایان کار انجام نشده است.
2) عجله داشتن فروشنده، که می خواهد ملک را سریع بفروشد، اما به دلیل آنکه، فرایند انتقال سند طولانی است به معامله وکالتی روی می آورند.
3) شانه خالی کردن از زیر بار پرداخت مالیات.
4) به دلیل اینکه سند در رهن بانک است و امکان انتقال سند وجود ندارد.
دلایل خرید و فروش با وکالتنامه
بعد از هر معامله ای، باید سند ملک به نام صاحب اصلی آن ثبت شود که افراد با سند نزدن و اعطای وکالت بلاعزل یا وکالتی، مشکلاتی برایشان ایجاد می شود.
فرار مالیاتی
مفقود شدن سند ملکی که خریداری شده
برای نقل و انتقال ملک، بین خریدار و فروشنده زمان زیادی باید صرف شود، که افراد را به سمت وکالت بلاعزل می کشاند
گاهی وقت ها سندهایی که باید به صورت تفکیک شده در بیایند آماده نیستند.
برای نقل و انتقال ملک فروشنده به خریدار، اگر خانه ای با وام اوراق خریداری شود؛ برای سند زدن، خریدار باید هزینه زیادی را صرف نماید.
تعریف وکالت در خرید و فروش ملک
درباره عقد وکالت، قانون مدنی از ماده 656 تا 683 درباره آن صحبت کرده است.
با توجه به ماده 656 قانون مدنی: عقد وکالت، عقدی است که یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام کاری نماینده خود می نماید.
شخصی که وکالت می دهد را موکل و شخصی که به او وکالت داده شده است را وکیل می گویند.
این وکالت نامه ها حتما باید در دفتر اسناد رسمی به صورت کتبی ثبت شود، در غیر اینصورت، وکالت قانونی نیست و فسخ می شود.
نکات مهم هنگام معاملات وکالتی
-
قبل از انجام معامله در معامله های وکالتی، اعتبار وکالتنامه را از دفترخانه ای که سند تنظیم شده است، کتبا استعلام نمایید.
-
در وکالت بلاعزل، موکل همچنان حق اجرای مورد وکالت را دارد و شخصا هم می تواند آن را انجام دهد. بنابراین؛ بهتر است در وکالتنامه نوشته شود که موکل حق دخالت را از خود سلب کرده است.
-
از انجام معامله هایی که همراه با وکالتنامه های کلی است که شامل اموال منقول و غیر منقول موکل می باشد یا اینکه موکلین افراد متعددی باشند مانند: شراکتی و وراثتی اجتناب کنید.
-
بهتر است خریدار، در اولین فرصت نسبت به انتقال رسمی سند اقدام نماید.
-
اگر معامله از طریق تفویض وکالت انجام شده است وکالتنامه اصلی که پایه و اساس معامله است، به دقت مطالعه شود تا مشخص شود که وکیل اختیارات بلاعزل و کامل دارد
-
مبایعه نامه و وکالتنامه لازم و ملزوم و مکمل یکدیگر هستند و بدون مبایعه نامه و فقط با اعتبار تنظیم وکالتنامه اقدام به انجام معامله نکنید.
معایب خرید و فروش ملک با وکالتنامه
معامله های وکالتی معایبی هم دارد که قبل از آن لازم است نکات مربوط به آن را بدانید.
بعضی مواقع فروشنده برای انتقال سند رسمی به شخص خریدار، وکالت بلاعزل می دهد. در اینجا وکالت بلاعزل یعنی اینکه، فروشنده دیگر نمی تواند شخصا وکالت را فسخ نماید. البته راه هایی برای فسخ قراردادها حتی وکالت بلاعزل هم وجود دارد. فسخ معامله ملک را در این مقاله کامل توضیح دادیم.
طبق قانون کشور، اگر یکی از طرفین قرارداد فوت نماید، مجنون یا دیوانه شود، قرارداد بین آن ها منفسخ می شود. چه قرارداد وکالت بلاعزل باشد چه نباشد.
توجه داشته باشید که اگر ملکی را به صورت وکالتی خریداری کرده اید و قبل از اقدام به انتقال سند قطعی، فروشنده مجنون شود یا فوت نماید، وکالت فسخ می شود و دیگر شما صاحب آن ملک نمی باشید. حتی اگر هزینه ی آن را هم پرداخت کرده باشید، آن ملک طبق قانون به وراث متوفی منتقل می شود.
برای آنکه از چنین مشکلی در امان بمانید، در یک دفتر اسناد رسمی یک مبایعه نامه ای بین خودتان تنظیم نمایید. با تنظیم این مبایعه نامه، با فوت فروشنده هم می توانید صاحب ملکی که خریداری کرده اید شوید. ممکن است در این مسیر، دادگاهی شوید اما در نهایت، احتمال بُرد شما در دادگاه زیاد است و ملکی را که بابت آن پول پرداخت کرده اید را از آن خود می کنید.
وکالت بلا عزل به معنی آن نیست که شما مالک اصلی ملک شده اید. بنابراین؛ زمانی که شما وکالت بلاعزل دارید، مالک اصلی ملک نیستید و حتما در اولین فرصت برای نقل و انتقال ملک و تبدیل وکالتنامه به سند رسمی اقدام نمایید.
فروشنده، ملک وکالتی را می تواند به چند نفر دیگر هم بفروشد.
اگر فکر می کنید که نقل وانتقال ملک با سند وکالتی به شما فروخته شده، شما صاحب اصلی ملک شده اید و فروشنده دیگر نمی تواند آن ملک را به شخص دیگری انتقال دهد سخت در اشتباه هستید. قبل از به نام زدن سند قطعی فروشنده می تواند نقل و انتقال ملک و انتقال سند قطعی را خودش انجام دهد و ملک را به شخص دیگری بفروشد. که در اینصورت شما آن ملک را از دست می دهید که دو راه پیشرو دارید: از فروشنده بخواهید زمانیکه وکالتنامه را تنظیم می کنید یک مبایعه نامه هم تنظیم نمایید.
در مبایعه نامه، فروشنده حق فروش ملک به شخص دیگر را از خود سلب نماید.
