فسخ معامله ملک چیست؟ قوانین فسخ معامله ملک چیست؟ چگونه معامله را فسخ کنیم تا طرفین ضرر نکنند؟ در قرارداد، مواردی وجود دارد که توجه نکردن به آن ها، باعث سوء تفاهم و برداشتهای نادرست و در نهایت فسخ قرارداد می شود. ما در این مقاله قصد داریم که به این موارد بپردازیم. 

اگر قصد خرید، فروش، رهن و اجاره یک ملک را دارید، مقاله فسخ معامله ملک را مطالعه کنید تا نکاتی که باید هنگام عقد قرارداد به آن توجه کنید را با هم بررسی کنیم.

فسخ قرارداد چیست؟

فسخ، به معنی پایان دادن ارادی به یک قرارداد است. این پایان می تواند توسط یکی از طرفین، هر دو طرف یا نفر سوم انجام شود. موضوع فسخ، یکی از بند های قرارداد می باشد که در آن اجازه می دهد، دو طرف در صورت تمایل با رعایت قوانین، قرارداد را فسخ کنند.

فسخ معامله ملک

قوانین فسخ معامله ملک

گاهی اوقات، افراد بدون خواندن متن قرارداد، ملکی را معامله کرده اند و کسی که این قرارداد را تنظیم کرده، (اسقاط کافه خیارات) را در یکی از بندها گنجانده است و این به ضرر طرفین معامله می باشد، زیرا درج این جمله در قرارداد، یعنی شما از هرگونه حقی که برای فسخ قرارداد به شما داده می‌شود، محروم می‌شوید و به ‌هیچ ‌عنوان، نمی‌توانید این قرارداد را فسخ کنید.

حق فسخ قرارداد (خیار معامله)

در عبارات حقوقی از حق فسخ به عنوان خیار معامله یاد می شود. خیار به معنی اختیار برهم زدن معامله می باشد. هرکدام از خیارات ویژگی خاصی به معامله می دهند.

خیار مجلس: تا زمانی که خریدار و فروشنده در جلسه ای که قرار است معامله انجام شود، حضور داشته باشند، هر کدام حق دارند که قرارداد را فسخ کنند.

خیار شرط: مدت زمانی که هر دوطرف، مهلت قانونی را برای فسخ قرارداد تعیین می کنند. و هر کدام از طرفین بدون پرداخت خسارت، می توانند معامله را فسخ کنند.

خیار تأخیر ثمن: اگر خریدار تا 3 روز ثمن معامله را پرداخت ننماید و فروشنده ملک را تحویل خریدار ندهد، فروشنده می تواند قرارداد را فسخ نماید.

خیار تدلیس: اگر فروشنده واقعیت را به خریدار نشان ندهد، نکاتی را بیان نماید که ارزش ملک را بیشتر و یا حتی کمتر جلوه دهد، طرف مقابل می تواند قرارداد را فسخ کند.

خیار عیب: اگر خریدار پس از پرداخت ثمن و تحویل ملک، متوجه عیب و نقص هایی در ملک شود، می تواند قرارداد را فسخ کند.

خیار غبن: اگر یکی از طرفین کلاهبرداری کرده و یا خارج از عرف، قرارداد نوشته باشد به شخص زیان دیده مغبون گفته و اختیار فسخ دارد.

خیار تخلف شرط: منظور از خیار تخلف شرط، اختیار فسخ معامله در زمانی که خریدار یا فروشنده، بر روی شرطی با هم توافق کنند، اما یکی از آن ها به تعهدات خود عمل نکند را خیار تخلف شرط می گویند.

خیار روئیت: اختیار فسخ معامله در صورتی که دو طرف معامله ای را با مبلغ معین انجام داده باشند و بعد از انجام معامله، مبلغ پرداختی و مشخصات ملک با آنچه که بر آن توافق کرده بودند متفاوت باشد، در این صورت خریدار اختیار فسخ دارد.

خیار شرکت: اگر بعد از انجام معامله، خریدار متوجه شود که ملک مورد نظر، متعلق به شخص دیگری بوده، در این صورت خریدار می تواند معامله را فسخ کند.

انواع فسخ قرارداد ملک

  • فسخ توافقی قرارداد: اگر در قرارداد، فسخ توافقی و یا فسخ یک طرفه ذکر نشده باشد، طرف درخواست کننده فسخ معامله، فقط با به توافق رسیدن طرف مقابل، می تواند ملک را فسخ کند. این نوع فسخ، اجباری نیست.

  • فسخ قانونی قرارداد: اگر به طور ناخواسته، ضرری متوجه یکی از طرفین شود، قانون برای جلوگیری از ضرر، اقدام به فسخ قرارداد می کند.

شرط فسخ نمودن قرارداد ملکی

  • اراده شخص: کسی که می خواهد قرارداد را فسخ کند، اراده کند.

  • عدم اکراه شخص و داشتن رضایت کامل: اگر فسخ کننده ی قرارداد با اکراه و عدم تمایل، قرداد را فسخ کند، این فسخ اثر قانونی ندارد.

  • اهلیت داشتن شخص فسخ کننده: فسخ قرارداد باید توسط فردی که اهلیت داشته باشد انجام شود، یعنی از نظر سن و سال و عقل موجه باشد.

نکته: اگر هر یک از طرفین معامله، بنا به دلایلی به جز موارد بالا، بخواهد قرارداد را فسخ کند، باید به طرف مقابل، ضرر و زیان دهد. در قولنامه این موضوع ذکر شده و مبلغی برای آن تعیین می شود.

فسخ قرارداد اجاره

در ابتدا باید تفاوت فسخ اجاره و ابطال را بدانیم، فسخ اجاره توسط طرفین معامله انجام می شود و ابطال با از بین رفتن ملک و یا با حکم مرجع قانونی انجام می گیرد .

مواردی که مستأجر می تواند درخواست فسخ قرارداد دهد

1-عمل نکردن به تعهدات: اگر مؤجر در زمان بستن قرارداد به مستأجر تعهد دهد که تعمیراتی در ساختمان انجام دهد و به تعهد خود عمل نکند، مستأجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

2-عدم تطابق خانه ی اجاره شده با شرایط مندرج در قرارداد: برای مثال، اگر در قرارداد ذکر شود که ملک مورد نظر دارای کمد دیواری می باشد و مستأجر بعد از بستن قرارداد متوجه شود که اینگونه نیست، مستأجر حق فسخ قرارداد را دارد.

3-خراب شدن کل یا قسمتی از ملک: زمانی که برای خانه ی مورد اجاره اتفاقی رخ دهد (تخریب کل یا قسمتی از ملک) که سکونت در آن سخت باشد در این صورت مستأجر می تواند قرار داد را فسخ کند.

نکته: اگر مستأجر بنا به دلایلی بخواهد، از ملک نقل مکان کند، باید از سه ماه قبل، موضوع فسخ اجاره و تخلیه ملک را به مؤجر خبر بدهد.

مواردی که مؤجر می تواند درخواست فسخ قرارداد دهد

1-تاخیر در پرداخت کرایه: اگر پرداخت کرایه، بیشتر از یک هفته تأخیر داشته باشد، مؤجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

2-واگذاری ملک به دیگری: اگر مستأجر بدون دریافت اجازه از مالک، ملک را به دیگری واگذار کند در این صورت مؤجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

3-پرداختن به فعالیت تجاری: اگر مستأجر ملک مسکونی، به فعالیت های تجاری بپردازد در این صورت مؤجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

4-واجد شرایط ذکر شده توسط مؤجر: اگر در ابتدا مستأجر، خود را واجد شرایط ذکر شده توسط مؤجر بداند و پس از عقد قرارداد، مشخص شود که شرایط را ندارد، مؤجر می تواند قرارداد را فسخ کند.

فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل گرفتن خانه

فسخ قرارداد اجاره، قبل از تحویل گرفتن خانه، آسان تر از فسخ قرارداد اجاره، بعد از تحویل گرفتن خانه است. اگر مؤجر شرایطی را برای خانه در قرارداد ذکر کند و بعد از آنکه مستأجر، خانه را روئیت کرد، شرایط متفاوتی را ببیند، حق فسخ قرارداد با مستأجر خواهد بود. اگر مؤجر قبل از تحویل ملک، قرارداد را فسخ کند، باید تمامی خسارات را به مستأجر پرداخت نماید.

خسارت فسخ قرارداد اجاره

فسخ قرارداد اجاره، خسارت هایی را برای مؤجر و مستأجر به همراه دارد. در حالت عادی، طرفی که حق فسخ قرارداد را دارد و این کار را انجام می دهد، باید خسارت فسخ را پرداخت کند. اگر مستأجر قرارد را فسخ کند، خسارت، برابر با اجاره بهای ماهانه و یا ضریبی از این مبلغ تعیین می شود.

در نتیجه مؤجر و مستأجر در صورتیکه حق فسخ قرارداد را نداشته باشند، می توانند شرط کنند که خسارت معینی را دریافت نمایند.

فسخ معامله ملک

فسخ قرارداد پیش فروش آپارتمان

طبق قانون پیش فروش ساختمان، اگر مساحت ملک بیش از ۵ درصد، کمتر از مساحت توافق شده (کمتر از ۹۵ درصد توافق شده) باشد، در این صورت، قانونگذار به پیش خریدار، حق فسخ قرارداد یا درخواست خسارت داده است. 

همچنین؛ در صورت اضافه شدن مساحت ملک، بر آنچه در قرارداد پیش فروش ساختمان، پیش‌بینی شده است، چنانچه این مقدار تا ۵ درصد مازاد بر مساحت پیش‌بینی شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را ندارد و باید قیمت مقدار اضافی را پرداخت کند، ولی اگر مقدار مازاد بیش از ۵ درصد مساحت یاد شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ دارد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

زمانی که پروژه پیشرفت کند، فسخ به صورت یکطرفه عملی نیست و باید توسط دادگاه انجام شود. با تنظیم درست شرط داوری در قرارداد، نیاز افراد به مراجعه به دادگاه را کمتر می کند. فسخ قرارداد به وسیله ی یکی از خیارات ماده 396  قانون مدنی امکان پذیر است.

سوالات پر تکرار

*فسخ معامله به چه معناست؟ فسخ به معنی پایان دادن حقوقی قرارداد به وسیله یکی از دو طرف معامله و یا شخص ثالث است.

*تفاوت فسخ و ابطال چیست؟ فسخ معامله توسط طرفین معامله، انجام می شود، ولی ابطال با حکم مرجع قانونی انجام میگیرد.

*آیا نفر سوم می تواند قرارداد را فسخ کند؟ بله. گاهی اوقات می توان، اختیار فسخ قرارداد را به نفر سومی که اهلیت داشته باشد داد تا در صورت نیاز، اقدام به فسخ معامله کند.

*آیا تا 24 ساعت بعد از معامله می توان آن را به هم زد؟ خیر. به محض عقد قرارداد، طرفین باید به تعهدات خود عمل کنند. از نظر قانونی این کار شدنی نیست، حتی اگر مبلغی رد و بدل شود.

*آیا به صورت یکطرفه می توان قرارداد را فسخ کرد؟ به صورت یکطرفه نمی توانید قرارداد را فسخ کنید، فقط در صورتیکه، این حق برای شما و یا طرف مقابل در قرارداد ذکر شده باشد.

* چه زمانی قانون دستور فسخ قرارداد می دهد؟ مثلا: اگر کسی خانه ای را اجاره کند که سکونت در آن میسر نباشد، قانون در اینگونه موارد برای جلوگیری از ضرر، طبق ماده 478 و 479 قانون مدنی دستور فسخ معامله را می دهد.

ماده 478 قانون مدنی: ماده ۴۷۸ در این زمینه می‌گوید: هر گاه معلوم شود، عین مستأجره در حال اجاره، معیوب بوده، مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحوی که بوده است، اجاره را با تمام اجرت قبول کند اما اگر مؤجر رفع عیب کند، به نحوی که به مستأجر ضرری نرسد، مستأجر حق فسخ ندارد. 

ماده 479 قانون مدنی: بر اساس ماده ۴۷۹ قانون مدنی: عیبی که موجب فسخ اجاره می‌شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت (سختی) در انتفاع (منفعت) باشد.

*آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تحویل ملک وجود دارد؟ بله. در صورت وجود شرط فسخ و درج خیار.

کلام آخر

توصیه ما به شما این است که، حتی اگر به بنگاه معاملاتی اطمینان دارید، حتما متن قرارداد را با دقت مطالعه کنید. چرا که اعتماد به افراد، گاهی مشکلات جبران ناپذیری را به دنبال خواهد داشت.

اشتراک گذاری

اشتراک گذاری در telegram
Telegram
اشتراک گذاری در whatsapp
WhatsApp

مارا در شبکه های اجتماعی دنبال کنید

مشاور املاک خوب

پیام بگذارید

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.

مقایسه املاک

مقایسه کنید (0)